2013年4月12日 星期五

廢止勾地揭示深層次矛盾



廢止勾地揭示深層次矛盾 



黎廣德   公共專業聯盟政策召集人



政府終於在上週聽從民間建議,取消勾地表制度,恢復按季定期賣地,並預先公佈全年賣地表。這項改變有積極意義,但並非發展局長陳茂波或特首梁振英所說的「政府取回主導權」,而在於釐清角色,令政府直接面對市民,沒有推搪塞責的餘地。



勾地表是過去政府操控土地供應的面紗:表面上是配合自由市場運作,實質是暗室操作(無人知曉有多少發展商曾經嘗試勾地,或政府決定勾出與否有多少背後原因) ,方便政府把土地供應的決定推諉給抽象的「市場需求」。如今脫下了面紗,政府便須直接落場,在「質」與「量」兩條戰線上,與不同的持份者角力。不管下一步的表現如何,梁班子此舉可說是比曾蔭權政府更有承擔。



第一條戰線是土地用途之爭:土地的「質」取決於城市規劃的優劣,背後關乎對社會公義的價值判斷。政府擁有規劃全港土地用途,及以公益為名而徵用私人土地的公權力。土地到了政府手裏,先決定如何用,再決定如何賣。



例如今次賣地表內有22幅土地目前並非作房屋用途,須先經城規會修訂規劃大綱圖才可賣地。為何九龍塘前李惠利地盤不能交給浸會大學作中醫院?為何屯門掃管笏或牛池灣豐盛街地盤不宜保留作社區用途?這些問題没有絕對答案,必須倚靠有公信力的機制全盤規劃以達致社會共識。雖然政府操控城規會的安全系數已經很高(主席是發展局常務秘書長、成員全由特首委任、規劃署兼任秘書處),陳茂波若果明目張膽地把城規會當作橡皮圖章,只會引發新一輪抗爭。



強賣土地   勢變規劃暴力



城規會近年來不僅被公民社會挑戰,更被地產商不斷司法覆核(例如地產建設商會正力圖推翻城規會設定樓宇高度限制的權力,正在法院審理),導致不少決定無法執行。政府顧問在1992年的報告已經指出改革的迫切性,但政府在10年前稍微修訂城規條例後便停頓下來。發展局若不按照承諾推行改革,增加城規會的獨立性、透明度、專業度和公眾参與水平,反而更倚重現行機制通過政府建議,恐怕很快便寸步難行,強賣土地隨時會被市民視作規劃暴力,令城規制度破產。



另一個例子是西鐵朗屏南和元朗站兩幅屬於政府業權的土地,政府將在下年度招標發展而非按民間建議用作居屋或夾屋,亦未有盡用葵芳和天水圍西鐵站地盤,令未來幾年減少了興建11,000多個資助房屋單位的機會。啟德發展區除了放在賣地表的三幅土地外,還有一幅在體育城以北的熟地本可興建7000多間公屋,至今卻渺無音訊。既然新居屋「綠悠雅苑」超額認購50多倍,輪候公屋又已超過20萬個家庭,為甚麼政府寧願賣地或丟空閒置熟地而犧牲公營房屋?這直接關乎梁振英有否盡力履行政綱承諾的誠信問題。



第二條戰線是土地供求之爭:賣地數「量」的多寡,從政策看是為了解決房困,從私利看則觸動所有樓市持份者的神經。梁班子擺出一副不惜打破高地價政策的姿態,無論樓市升降均會定期定量賣地,對於一眾擁有大量土地儲備或高位散貨未遂的地產商,這是一場重大利益博奕。



樓市逆轉只是早晚的問題,屆時地產商或會杯葛投地,或會鼓動專業界和學術界的「盟友」(包括政府諮詢架構內手握物業的成員?),搬出「樓價下跌影響經濟民生」的門面話向政府施壓 (難道樓價飆升則有利經濟民生?)。但事到如今,梁振英政府已無退路:若果樓市一旦下滑便減少賣地,甚至停建居屋,政府便會被視為托市元凶,幫地產霸權抬轎之餘還變成眾矢之的。



樓市爆破後  有否「B計劃」?



政府目前似乎只有加稅壓抑房屋需求的「A計劃」,但站在市民利益的角度,政府應及早為樓市泡沫爆破做好「B計劃」,不能重蹈11年前「孫九招」飲鴆止渴的覆轍。「B計劃」的關鍵在於調整思維,及時利用跌市後低地價和低樓價的契機,發展多元經濟,加快解決房困的步伐。現時只有金管局聲稱已做足防範金融體系風險的措施,但一系列的問題在跌市後必須第一時間處理,例如怎樣防止銀行收縮信貸影響中小企營運?如何補足因房產業收縮而損失的就業職位?如何調節政府公共工程量以確保建造業平穩發展?如何穩定人心使消費零售不致下滑?如何使過去因高地價而卻步的產業回流、加快經濟轉型?



對於自詡奉行保守理財哲學的財政司曾俊華,這是向市民負責的基本功課,為何他在預算案中隻字未提?沒有抗衡逆境的「B計劃」,政府定期定量賣地的決心恐怕隨時動搖。



一些地產業人士經常散播迷思,說甚麼樓市下跌會令所有已置業者受害。心水清的市民自會明白,若果你今天擁有一層市值300萬元的私樓自住,要換一層條件相約卻大一倍的單位,便要多拿出300萬元。假若樓價一律下跌一半,你自住的單位値150萬元而心儀的單位值300萬元,你屆時只需拿出150萬元便可換樓,負擔自然輕鬆得多。所以政府只要有適當經濟策略,在泡沫爆破後維持整體就業和收入水平,大部份市民已可受惠,遠比一些置業貸款的建議來得實際;至於個別投資者的賺蝕風險,政府並無義務介入。



從政府在土地用途和供求這兩條戰線上如何走位,便可看到梁班子的真正服務對象
---
基層、中產、曾俊華式中產、還是地產富豪;取消勾地後,政府立場更無所遁形。政府真要解決深層次矛盾,便必須為城規改革和經濟轉型付諸行動,而香港市民則應該拿著梁振英開出的兩張期票:加快基層上樓和協助中產置業,要求盡早兌現。




[原刊於《明報》,2013315]





沒有留言:

張貼留言