2012年10月26日 星期五

CY過橋抽板 環保界重新部署


政府昨天公佈在龍尾建造人工海灘的計畫換上新招紙,實質原封不動,標誌著梁振英政府上台不到四個月,便決定犧牲與環保界的合作關係,向地區利益和官僚勢力低頭。


環保團體一直對梁班子抱有很大期望,他們甘願疑中留情,源起自今年初特首選舉時的一連串變化。



其實,梁振英吸納環保界的部署,早於兩年前大浪西灣被富商破壞時開始。當時梁振英眼見市民反應激烈,不但對他過去「為何不可發展郊野公園?」的言論迅速失
憶,更著手成立民間自然保育基金,找來林超英和吳祖南等幾位資深環保人士,煞有介事地尋找全港生態敏感地段,聲稱有辦法籌款買地,長遠解決保育問題。結果
這個鴻圖大計至今只聞樓梯嚮,但梁振英趁機取得幾位環保人士的信任,拉攏他們成為智囊,作為他競選工程的重要棋子。



今年初,林超英等代表梁振英邀請環保團體就特首競選政綱提出建議,結果最後定稿的政綱相當貼近環保界的原意,著實把唐英年甚至何俊仁比下去。梁振英更率先
答應出席環保界主辦的特首政綱論壇,在台上用他至今廣為人知的語言偽術,令在場人士相信他擁抱環保理念,並且有扭轉前朝惡政的決心。結果梁振英在完場時的
場內民調,得到三位候選人中的最高評分,廣為傳媒報導。當時中央政府對唐梁之間的取態尚未明朗,所以這是梁振英爭取高民望而取得中央轉軑支持的重要一役。


環保界對龍尾保育的堅決取態,梁振英從林超英和吳祖南口中,早在當選特首前已知之甚詳。但昨天「被碌咭」的環境局副局長陸恭蕙暗示,這項硬闖決定是由特區最高領導人拍板,所以有兩層重大意義。


其一、大家寄望梁振英擁抱環境保護、文化保育和可持續發展等逐步取代主流的新價值,只是一場美麗的誤會。


其二、梁振英政府的決策模式離不開傳統的政治計算,保守勢力主導的格局不變,甚至會變本加厲。


環保界一直講究以理服人,過去幾年為了確認龍尾的生態價值而動員了無數人力物力,但最終政府一句說話要「尊重程序」,便抹殺了所有努力。既然梁振英早在競選時指出過去決策程序的不足,這虛弱無力的解釋只是突顯了他與環保界決裂的決心。


今天的局勢與廖秀冬任環境局長時有幾分相似,她在位時屢次向環保團體吐苦水,暗示自己支持環保的取態在董建華班子中勢孤力弱,沒有外力襄助,諸事難成。這會否是陸恭蕙和黃錦星今天的寫照?


環保界要重新部署,只得雙管齊下:既不放棄以理服人,更要動員群眾,使梁班子的天秤,不至於在政治計算時,一面倒向守舊落伍的一方。龍尾戰役,今天才開始序幕。





[原刊於 《主埸新聞》,http://thehousenews.com/nature/cy%E9%81%8E%E6%A9%8B%E6%8A%BD%E6%9D%BF%E7%92%B0%E4%BF%9D%E7%95%8C%E9%87%8D%E6%96%B0%E9%83%A8%E7%BD%B2/#.UIpUVv6QjQo.facebook〕


2012年10月20日 星期六

地盡其用?請政府拿出證據 - 黎廣德對陳茂波局長有關土地政策的初步回應

地盡其用?請政府拿出證據

- 黎廣德對陳茂波局長有關土地政策的初步回應

今天發展局局長陳茂波先生發表文章,回應我早前發表的評論,我對於陳局長願意以開誠佈公的方式討論市民關心的土地問題表示歡迎。發展局是對本港土地狀況掌握全面數據的唯一機關,若果主事官員繼承過往作風,不肯公開資料,社會便無法對特區政府的土地政策作出理性和成熟的討論。

我在10月10日文章內的分析,是建基於前發展局長麥齊光在7月4日公佈的資料,陳茂波局長隨後多次更新資料,把原本公佈政府4000公頃閒置土地的可用面積縮少,例如住宅用地從2100公頃縮小至391公頃,似乎要令市民得到土地嚴重不足的印象,從而支持政府開拓土地。

我在此重申,公共專業聯盟認同政府有長遠開拓土地的必要,但現今市民關注的焦點,是政府有沒有地盡其用。公共專業聯盟的專家組將會仔細研究政府本週公佈的資料,但根據初步分析,陳局長今天的文章引伸出下列疑問:

1. 混淆「不可發展土地」與「不可施工土地」?
陳局長把1318公頃政府土地列作不可發展,因屬於人工斜坡或道路/通道。這類地段可能不適合施工建築,但並不等於完全沒有發展潛力,因為過往有不少例子將這種地段連同整個地盤計算地積比率,令地盤總樓面面積不會因有斜坡或通道而減少。例如:市建局的尖沙咀K11地盤將街道計入樓面面積,最近與城規會打官司勝訴的啟德大廈也把斜坡計入樓面面積。發展局應仔細分析,不應一刀切扣除此類地段的發展潛力,否則是誤導市民。
2. 主動放棄,如何寸土必「增」?
陳局長把331公頃政府土地列作不可發展,因屬於政府臨時工地或零碎地塊。陳局長表示要為市民寸土必「增」,為何會一刀切認定這些地段不可發展?因為很多政府臨時工地可以整合縮小(例如九龍灣麗晶花園旁的一塊路政署工地,「臨時」了十幾年後才在居民壓力下於今年騰空出來) ,部份零碎地塊也可以通過換地和整合地盤發展。發展局主動放棄,是否有違為市民拓展土地的承諾?
3. 評估經年,仍在五里霧中?
即使在七除八扣後,陳局長承認有391公頃在「住宅」及「商業/住宅」地帶內未經批租或撥用的政府土地,但卻表示當中仍然有「其他的土地也非可供即時發展,有些地塊要先經技術評估後才可確定其發展可行性。」這種說法實在令人非常驚訝,因為政府擁有絕大部分土地多年,竟然不掌握手上資產的現況,若果是上市企業,可能已因沒有合格的審計報告而早被停牌。
4. 檢討丁屋政策,交待法律責任?
陳局長承認有932公頃鄉郊土地主要預留給原居民興建丁屋,是留給6百多萬非原居民的391公頃住宅用地的兩倍多。我歡迎陳局長同意檢討丁屋政策,但他未有交待,政府是否有為原居民預留土地的法律責任?若果這項法律責任根本不存在,政府為何不把932公頃鄉郊土地交給全港市民共同使用?

政府若要洗脫囤積土地的嫌疑,陳局長宜儘快解答上述疑問,並向市民交待政府如何地盡其用的具體方案,同時公開全部閒置土地的清單和現況。

黎廣德
公共專業聯盟政策召集人
2012年10月19日


2012年10月19日 星期五

土地「被失蹤」 香港不如烏坎村

[節錄] 如果不是發展局出彈弓手,今年7月4日本應是香港人收大禮的日子,因為7百萬市民當天首次得悉,大家共同擁有過萬億元的資產,不過回歸15年來一直「被失蹤」。這些資產是前發展局局長麥齊光公佈的3900公頃,由公眾擁有而丢空不用的土地,其中包括2100公頃住宅用地。這些土地已屬政府所有,毋須向私人徵收,更已根據城規會通過的分區計劃大綱圖劃定了住宅、商業、工業、社區、休憩等指定用途。

為甚麼在寸金呎土的香港,你有地丟空而不用?我們的兩萬億元儲備已經借了不少給美國人消費,為甚麼自己明明有空地曬太陽卻擠在平均每人不到150平方呎的蝸居內?是不是香港人有自虐狂?

如果你檢查腦袋證實沒有自虐狂,便該問問特首梁振英,是否他和高官都有虐待狂?因為丟空的2100公頃土地,只需用中密度的五倍地積比率蓋房 (即一平方呎地建五平方呎樓面面積,比將軍澳的一呎變九呎低得多) ,剛好足夠讓香港人的住房面積增加一倍。譬如你今天的蝸居只得200呎,可以變成400呎;即使你今天有豪宅1000呎,也可以變成2000呎。在你自己的地皮上起屋 ,建築成本大約每平方呎1000元。也就是說,如果你想家裏多100呎空間,只需儲夠10萬元便可成事,你願意嗎?

..... 全文請參看《主場新聞》,連結為,http://thehousenews.com/politics/%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E8%A2%AB%E5%A4%B1%E8%B9%A4%E9%A6%99%E6%B8%AF%E4%B8%8D%E5%A6%82%E7%83%8F%E5%9D%8E%E6%9D%91/



2012年10月10日 星期三

討回港人的「被失蹤」土地



雖然麥齊光工程師擔任發展局長僅 12天,但他在任內公開了一份關係重大而政府多年來秘而不宣的資料:你和我和700萬港人在全港共同擁有3900 公頃丟空不用的土地, 其中包括2100 公頃住宅用地。這些土地已屬政府所有,毋須向私人徵收,更已根據城規會通過的分區計劃大綱圖劃定了住宅、商業、工業、社區、休憩等指定用途。



這 些土地不是政府官員的私產,只是由政府代表公眾持有。由於從2009 年起因改動規劃而新增的住宅用地只有76 公頃,足以證明政府擁有而丟空了3 年以上的住宅用地超過2000 公頃〈註一〉。香港的基建設施十分完備,以工程界的能力,可以把境內任何一幅土地在兩三年內從「生地」變為有水、電、道路配套的「熟地」。土地是香港珍貴
的資產,把土地丟空猶如把金條撒在地上,庫房沒有回報(臨時用途的租金微不足道),社會喪失發展機會。



囤積土地窒礙發展



正因為政府擁有依法開拓和徵用土地的公權力,任何政府均應地盡其用,只要配合按部就班的拓地規劃,就可確保土地供應源源不絕。正如商界為了提高投資回報而廣泛採用「及時制度」(Just in time)管理一樣,積存貨品是現代管理的大忌。



政府囤積大量土地超過3 年,絕不正常。



究竟是官員計錯數,還是缺乏想像力,找不到有效利用土地的用途?抑或政府故意囤積居奇、抬高地價?這是維護公眾利益,還是方便利益輸送?



先 看市民最關心的住宅用地:香港人均住房面積是145 平方呎,比珠三角城市平均365 平方呎的一半還要低。即使未考慮每年新增家庭的住房需求,政府也應該把增加市民居住空間列為政策目標。發展局長陳茂波在新界東北諮詢會上,聲稱政府擁有的
2100 公頃閒置住宅用地,有1200公頃預留作包括丁屋在內的「鄉村式發展」,約500 公頃屬斜坡及道路而不能使用,只剩400 公頃可建住宅。這種說法有兩大疑團,政府必須交代清楚。



丁屋用地毋須預留



其一、根據《基本法》和城規條例,政府均無預留土地
供原居民興建丁屋的義務。事實上,丁屋政策從一開始便已預設「自然死亡」的機制,因為根據法規,原居民只能在原有村界的300 呎範圍或分區計劃大綱圖上指定的「鄉村式發展」地段上興建丁屋。因此,只要城規會不在大綱圖上新增「鄉村式發展」地段,丁屋用地便會「買少見少」,直至政
府無地可批為止。循此思路,陳茂波口中的1200 公頃可以全數撥作一般住宅用地,不會違背原居民在《基本法》框架下的固有權益。這些地段是否維持低密度發展,可以從速檢討,再由城規會按程序決定,但絕非
拖延不用的藉口。



其二、從麥齊光公開的資料判斷,政府統計的慣例是把用作運輸道路的土地分項列出,不會與住宅或工商業等其他用途合併計算
〈註二〉。例如現今全港18 區已規劃作住宅用途的土地共有9760 公頃,運輸道路另佔4998 公頃,兩者不會混為一談。另外,即使個別土地內包含斜坡,發展商也懂得把斜坡所應佔的地積比率轉移至相連地段「起到盡」,不會令整幅土地的可建樓面面積減
少。究竟陳茂波是因為不懂行而被誤導,還是他刻意抹殺這500 公頃土地的發展潛力?



建屋大業只欠東風



即使大家接受陳茂波最 保守的估算,政府可在閒置土地上興建最少38 萬間平均面積700 平方呎的住宅單位〈註三〉,是東北新界新發展區可建單位的7 倍,足以滿足今天在輪候公屋的20 萬個家庭的需要,還剩18 萬個居屋或私樓單位供中產家庭選購。這套「建屋大業」毋須收地,大部分毋須重新規劃,所需資金與興建第3 條機場跑道相若,只欠梁振英政府的一個決定。若果加上地產商在私人土地上興建和市建局收購舊區重建的單位,房屋供應量可遠高於此數。



再看商 業用地,政府一直說寫字樓供應不足,
但閒置土地中商業用地有25 公頃,可以提供2400 萬平方呎的寫字樓或商場(以平均9 倍地積比率推算)。這些土地很多位處市區,單計算中西區、灣仔和油尖旺,便超過10 公頃。光是中西區的閒置土地已可建逾400 萬平方呎寫字樓,10 倍於政府執意重建的中區政府合署西翼大樓。由此可見,完整保育政府山,對甲級寫字樓供應是否充足,不會有絲毫影響,反而政府拒絕釋放閒置土地的政策,是對
本土商業發展的最大障礙。



最後看閒置的工業用地,共有300 公頃,其中126 公頃在元朗,比北區的106公頃還要多。這對發展局重新規劃新市鎮的選址,是重要啟示。新市鎮要為本地人提供就業機會,便必須在居民易於到達的地點發展工
業,所以有鐵路直達的元朗區錦上路和新田一帶( 將會在北環線設站),遠比北區坪輋打鼓嶺這些貼近邊境卻遠離鐵路站的地段,更符合本土發展和就業配套的要求。



去殖民化地盡其用



政 務司長林鄭月娥經常重複說: 「政府不會賤賣土地」。這句乍聽合理的說話,其實是自打嘴巴。當政府推銷高鐵、港珠澳大橋和第三條跑道等耗資幾百億至過千億元的項目時,不斷重申政府庫房
是否有財務回報不重要(若只計算現金收支,這些項目全部蝕本),最重要是項目帶來的社會經濟效益。但在運用政府擁有的閒置土地時,為何只計算有多少真金白 銀到手,卻一句不談善用土地能令市民安居樂業、令工農商百業發展所帶來的社會經濟效益?



政府自欺欺民的另一手法,是過分強調賣地收入對政府財政的重要性,藉詞拒絕改革。事實上,過去5 年政府賣地收入總計1000 億元, 不及同期綜合財政盈餘3063 億元的三分之一〈註四〉。換句話說,即使政府以零地價的方式「還地於民」,香港仍然會水浸庫房。



英 殖統治者視土地為政府的家當,藉賣地收入壓低稅負,削弱民眾對官員問責的誘因,以方便管治。回歸後董曾兩任政府均未能擺脫前朝的慣性思維,以致經濟民生皆
陷困境。今天市民對「地盡其用」的訴求,無疑是對一貫奉「囤地增收」為圭臬的官員,當頭棒喝。可以預期,政府官員必定會提出千百個理由抗拒改革,死抱土地 儲備不放。梁振英班子能否駕馭行政機關,走上「土地非殖化」的新路?



香港人向政府討回「被失蹤」的土地,重新發掘每一片土地的使用價值而非交換價值,不僅是為了改善居住條件,更是啓動民主規劃的鎖匙。



〈註一〉見前發展局長麥齊光2012 74 日就潘佩璆議員提問的書面答覆。



〈註二〉同上,見書面答覆的附件一。



〈註三〉按照1200 公頃「鄉村式發展」以0.4 倍地積比率,400 公頃市區用地以5 倍地積比率推算,可建樓面面積為2.67 億平方呎。



〈註四〉若加上發展商向政府補地價的收入,5 年總計約2600 億元,仍然低於同期的綜合財政盈餘。



黎廣德:麥齊光在任內公開了一份關係重大而政府多年來秘而不宣的資料:你和我和700萬港人在全港共同擁有3900 公頃丟空不用的土地。



[原刊於 《明報》 20121010 ]