2008年1月11日 星期五

禍延子孫的「地產版邏輯」

(原載於 明報 2008-01-11 A34)


上週五是港島區居民值得慶賀的日子。在不少專業人士和環保團體多年奔走倡議後,政府終於向城規會建議大幅降低前北角邨地盤的發展密度,明確 八十米 的高度限制,以及保留四成地盤面積為公共空間和海濱走廊。


這次政府用行動回應了有識之士多年鼓吹的觀點:在停止填海的前提下,港島北岸已經達到發展的極限。過度發展只會使市民生活質素下降,讓子孫後代承受更多環境惡化的苦果。若果規劃署能夠突破政府內部的保守思維,以這次北角邨地皮為案例,將「共建維港委員會」制定的海港規劃準則應用於維港兩岸,不出十年維港兩岸的景觀將會有可喜的變化。


可是,社會越往前,阻力便越大。就在同一天的新聞報導中,竟然充斥著一個地產版常見的邏輯:降低六成發展密度等於政府庫房收入減少兩百億元,相等於每個市民口袋少收了三千大元,是誰讓市民蒙受這些「損失」?


這種「為民請命」的「市場意見」,真的站得住腳嗎?只要稍加經濟分析,便可以發現三處謬誤:


(一)市場需求並非無限


市場對於樓房開發的需求受制於經濟發展與人口變化,不會無限膨脹。設若今年市埸對政府土地的總需求是一千萬平方呎樓面面積,若果北角邨地皮因為改善規劃條件而減少了一百萬平方呎的供應,發展商自然會從政府的勾地表內購買額外土地以補足這一百萬平方呎的需求。由於北角邨少賣一百萬平方呎發展權所引起的庫房「損失」自會從另一塊勾出的土地拍賣收入中彌補。雖然每塊土地的樓面呎價有所差異,但整體來說政府收入並沒有減少。香港己開發的市區土地面積只有兩成,按照政府「香港2030規劃遠景報告」的預測,屆時香港只須多開發5%的土地便可以滿足新增160萬人口的需要。在土地供應源源不絕的情況下,政府何來減少收入之虞?


(二)過度開發的界外成本


發展密度越高,社會付出的界外成本越大:交通擠塞的經濟代價,污染引致的健康損失,都不會由發展商負擔,卻要由周邊社區的居民和商戶付出代價。這種每年每月長期負擔的社會成本為何沒有計算在內?


(三)優質環境創造新價值


降低密度,增加公共空間的發展模式,可以創造優質環境、社區共融的無形價值,不但令發展項目本身增加吸引力,更可以帶動周邊社區的樓價上升。這種「連帶受惠」效應可以像滾雪球般層層累積。越多優質發展,周邊社區受惠的效應便越加顯著。三年前「可持續發展委員會」調查發現有八成市民寧願付出經濟代價而降低市區發展密度,其實就是反映了香港人理性的抉擇。


「地產版邏輯」的繆誤昭然若揭。為什麼這種違反經濟常識、扭曲市民期望的論述居然變成煞有介事的新聞報導,甚至還有少數測量師應邀提出「大義凛然」的分析?每一塊地皮背後都有千絲萬縷的利益,但傳媒又何須為此押上自己的公信力?


要落實可持續發展的規劃準則,下一塊試金石是西九文化區。西九的發展密度是多年前「三揀一」時代制定的,難以符合現今市民的期望。根據「公共專業聯盟」的研究顯示,建設「人文西九」必須削減三份之一的住宅面積,騰出空間發展「創意交流村」和中央公園。政府能否堅持新思維,拒絕「地產版邏輯」,讓子孫後代叫好?