2012年9月25日 星期二

政府錯判的危險趨勢

由上屆政府發展局局長林鄭月娥主理的「新界東北新發展區」,演變至今已經成為梁振英政府的政治炸彈。針對最近爆發的爭議,特區政府有兩個危險的趨勢。其一是把要求重新規劃的社羣推向極端,將他們曲解為反對發展、反對開拓土地。其二是急於要向大地產商低頭,再度改變發展模式而犧牲公眾利益。

第一枚炸彈是「土地劃界」:政府從未明言用甚麼準則,決定「被開發」的地段。

政府內部不成文的指導思想,是在劃界時盡量避開原居民村,集中向沒有鄉委會撑腰的非原居民村埋手,而不理會土地質量(例如是可耕農地還是已破壞土地) 或社會影響(例如受影響的社羣能否適應搬遷後的生活) 。儘管政府聲稱這計劃已籌備了18年,發展局竟然未進行最基本的「土地質量調查」或「社會影響評估」。

新界北區總共有800多公頃的已破壞土地(即用作貨櫃場、回收場的棕土地帶) ,可供優先發展。若果政府重視本土農業發展,便應先從發展區剔除55公頃未受破壞的農地。

若果政府要令市民信服,新發展區不是為了配合深港融合、不是為了配合梁振英執意開發邊境的「特區中之特區」,便應該把最偏遠、最難配合本土需要的坪輋/打鼓嶺剔除在新發展區之外,而集中發展有鐵路連接的地段。

第二枚炸彈關乎「發展模式」:曾蔭權政府當初宣佈採用「公私合營模式」發展,變相提醒發展商在區內加速收地,作為與政府瓜分利益的籌碼。

林鄭月娥在今年中梁振英當選特首後,宣佈放棄「公私合營模式」,改用傳統的政府收地模式發展,表面上是為了避免利益輸送的嫌疑,但背後是否與支持梁振英的地產商的利益尤關,實在啓人疑竇。但面對幾家已經「落釘」的地產商反對後,發展局長陳茂波又再暗示轉軚。

粗略估計,如果政府將區內167公頃住宅用地的一半撥作公私合營,與地產商均分收益,以5倍地積比率和新界土地市價每平方呎6500元推算,此舉等同政府將1400億元公帑送入地產商口袋。這筆錢足夠興建興建第三條機場跑道,或興建20萬個公屋單位滿足所有正在輪候的家庭,尚有餘錢興建4萬間居屋單位。整天叫嚷「民生無小事」的梁振英政府,在這牽涉過千億元、影響數十萬人福祉的大事大非面前,究竟會如何取捨?

沒有人要求停止開拓土地,但今次爭議引出的新炸彈,是政府要交待它擁有2100公頃劃作住宅用途的閒置土地,究竟有沒有浪費?每塊土地丟空了多久?既然這些土地是市民的公共資產,政府有責任提交一份「土地運用清單及時間表」,否則即使它修訂新發展區規劃,仍然難以取信於民。

特區政府會否誤判形勢,重蹈「西九文化區」堅持單一招標的覆轍,把項目拖足5年才推倒重來,令香港再度停滯不前?

[原刊於 《主場新聞》, http://thehousenews.com/NT-northeast/%E6%94%BF%E5%BA%9C%E9%8C%AF%E5%88%A4%E7%9A%84%E5%8D%B1%E9%9A%AA%E8%B6%A8%E5%8B%A2/]


2012年9月21日 星期五

東北新界的三枚炸彈

上周末爆發的「光復上水站」衝突,為本月底完結的「新界東北新發展區」諮詢增添了陰影。儘管這場政府諮詢已經開展了4 年,但由林鄭月娥主理的發展局一直拒絕面對根本矛盾,以至今天整個計劃仍然埋下三枚政治炸彈,隨時引爆更大規模的官民衝突。


第一枚炸彈是「土地劃界」


政府究竟用什麼準則,決定「被開發」的地段?政府做了不少技術研究,但對於哪些土地應被列入新發展區這個根本命題,只是輕輕帶過,更非公眾諮詢的範圍。


古洞北、粉嶺北和坪輋/打鼓嶺共775
公頃的可開發土地,約六成屬私人擁有。政府內部的指導思想,是在劃界時避開原居民村,集中向沒有鄉委會撑腰的非原居民村埋手,而少顧及土地質量(例如是可
耕農地還是已破壞土地)或社會影響(例如受影響的社群能否適應搬遷後的生活),所以發展局從未進行基本的「土地質量研究」或「社會影響評估」。


新界北區總共有800 多公頃的已破壞土地(即用作貨櫃場、回收場的棕土地帶),為何偏要把55公頃未受破壞的農地劃入發展區,或要求虎地坳村等非原居民讓路給特警訓練場?政府迴避「土地劃界」的合理性和必要性,只會使這些疑團成為蓄勢待爆的炸藥。


第二枚炸彈關乎「發展模式」


曾蔭權政府在2007年宣布採用「公私合營模式」發展,變相提醒發展商在區內加速收地。表面上,這種模式是公私兩利:政府省卻因收地而需賠償安置村
民的麻煩;大發展商可以用每平方呎幾十元的收地成本,賺取幾十倍以上的暴利(按照政府建議的5 倍地積比率,每平方呎農地可變成5
平方呎樓面面積,若果1 平方呎樓面面積有2000 元售樓利潤,便可以令1 平方呎農地產生1 萬元毛利)。


「公私合營」的犧牲者,是從發展商手中取得一丁點甜頭卻喪失機會賣地給政府的零散業權人,和不受法律保障的租戶。例如在馬屎埔村,不少居民只有幾十年前與原居民簽訂的簡陋租約甚至口頭協議,發展商購入地皮後可以把他們攆走而毋須提供補償或安置。


林鄭月娥在今年中宣布放棄「公私合營模式」,改用傳統的政府收地方式發展,以避免官商勾結的嫌疑。對於已經大舉「落釘」的大發展商來說,這無疑是把
即將到口的肥肉變成瘦肉,但這項改動的最大得益者並非已被迫遷的村民,而是沒有在事前「落釘」、如今卻獲得「公平參與」機會的梁營地產商。若果「保障公眾
利益」到頭來變成「利益均沾」的借口,勢必引起社會更大反彈。


第三枚炸彈在於「粗暴融合」


特首梁振英一直醉心於開發邊境區,在上任前提議讓內地人免簽證進入邊境區,但鑑於民意反彈,政務司長林鄭月娥在上月澄清,特首政綱並不等同政府政
策,但這種「澄清」只是另一項語言偽術,既沒有表示放棄為內地人開發邊境特區的計劃,更沒有保證新發展區不會變成中港融合的犧牲品,猶如今天的上水站。


政府多年來替港人「洗腦」:「中港融合就是好」。當香港人從自身經驗出發,從廣東道到上水站,開始思考「為何融合」和「為誰融合」的命題,發展區的
規劃內容必然受到更大挑戰。例如: 如何保證發展區的5
萬多個住宅單位是為解決本土房屋需求而建,而非變成內地人的第二居所或炒賣工具?究竟坪輋區北部的特殊產業是為了方便大陸資本引入內地人才,還是為港人創
造就業機會?香港人均住房面積是145 平方呎,珠三角城市平均是365 平方呎,若果香港要追上珠三角的住房水平,便需要興建相當於22
個沙田新市鎮的住宅樓面面積。為何香港人的居住條件已經差得可憐,梁振英政府卻急於按照深圳的需要規劃新界東北?無論是內地人免簽證或落地簽證,邊界模糊
化等同香港「高度自治」的萎縮。「割地賣港」的疑慮已經與新發展區掛鈎,政府無法再以官僚答案敷衍過關。


割裂思維火上加油


這批炸彈的共同觸發點是正在抬頭的本土意識,加上梁振英政府把加速中港融合變成政治任務,正如火上加油。


多年來,香港欠缺一套整全的本土發展指標,曾蔭權政府的十大基建,正是典型的割裂式開發,即使全部建成,政府也說不出對香港市民的生活質素有何實質
貢獻:例如,香港人的住房空間何時可以追上珠三角水平?每千人只有3.8 張醫院病牀的比例何時能如歐盟的5.5
張看齊?現今四成考獲大學入學資格而又被拒諸門外的學生何時才有足夠大學容納?


「新界東北新發展區」正是這種割裂思維的產物,政府提出的美
好願景從未與市民生活質素掛鈎。若果梁班子不迅速調整,將新發展區納入本土發展的議程內重新規劃,必定無法拆除這些政治炸彈。最壞的結果是一如西九文化
區,因曾蔭權堅持單一招標而蹉跎五載,再次令香港發展停滯不前。


[原刊於《明報》2012年9月21日]

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