2010年10月29日 星期五

黎廣德﹕規管「發水樓」的世紀博弈

很多市民對今年施政報告的最深印象,是特首曾蔭權
「忽然醒悟」地產商的一貫賣樓手法對市民是如何不公平,然後「忽然企硬」管制地產商興建發水樓。顯然,曾班子力圖擺脫政府偏袒大財團的形象,但市民真正關
心的是政治騷背後的實質安排。畢竟,升斗市民對「賣樓公平」這個卑微願望早已望穿秋水,政府每拖延一天,只有更多人中招受害。

 「發水樓」成為全城焦點,源於2005年,梁展文被揭發任職屋宇署長時,酌情批准「嘉亨灣」增加30萬平方呎樓面面積。隨後社會嘩然,立法會展開調查,政府承
諾規管,卻遲遲未有下文。直至可持續發展委員會去年中邀請公眾參與討論規管細則,今年6月向政府提交建議,業界早已知悉「發水樓」規管在即,政府部門亦已
反覆研究經年。但林鄭月娥局長早前公布,地產商直至明年4月1日止,仍然可按現有規定繼續申請「發水圖則」,究竟有何玄機?

「發水」利益逾千億元


個實用面積700多平方呎的中型單位,往往有逾200呎的發水面積,若以市區單位每呎過萬元計算,市民因「發水」而額外奉獻給地產商的金額,每個單位便約
200萬元。假設地產商把未來5年準備興建的10萬個單位(按照政府估計每年興建2萬個私營單位推算),有一半可以提前在明年4月前入則,地產商「發水」
所得的額外收益,亦即市民置業承受的潛在損失,可達1000億元之巨。

 當然,上述估算有兩點不足之處:一、不少地產商早已洞燭先機,很多地盤在政府本月宣布前已入則;二、大地產商擁有土地儲備和收購部署,能夠準確圈定未來發展用地,甚至把10年後的地盤提前入則,也屢見不爽,但小地產商則較難預早籌謀。

 林鄭月娥面對市民的質疑,臨時加插兩招,規定地產商必須先擁有地權才能入則,以及一旦項目在批則後兩年內未能動工,「發水」優便被取消。驟眼看來,這確實是填補漏洞的德政。

 可惜事與願違,原來所謂「擁有地權」的要求非常兒戲,例如收購舊樓,它只須購入一個單位,便可以符合資格,在所有小業主不知情的情下為整個地盤入則。至於
「發水圖則」在兩年內不動工便自動作廢的安排,確實是釜底抽薪的改革,但關鍵在於過去屋宇署對「動工」的定義十分寬鬆,將來假若只倚賴行政指令而非立法執
行,隨時會被地產商以司法挑戰。政府一旦失守,「規管發水樓」便形同虛設。還有一點事關重大,尚待發展局澄清:這項安排是否適用於所有已批准的「發水圖
則」,還是局限於未來半年新批准的「發水圖則」?若是後者,則等同選擇性放生了在過去一年預聞內幕消息,偷步入則的地產商。

與規管「發水樓」不可分割的措施,是立法限制賣樓手法,特別是規定以實用面積計價,更正中地產商的死穴。地產建設商會秘書長龍漢標上周揚言,不會與政府對
抗,但認為「現階段無立法需要」〈註一〉。這是一場看似談笑用兵卻是爭分奪秒的博弈,地產商必會出盡法寶,把立法程序拖過2012年中,屆時新特首上場,
什麼規管都煙消雲散,從頭再來。若果鄭汝樺局長在諮詢一年後才動立法程序,恐怕凶多吉少。

忍無可忍 民怨沸騰

要明白政府對「發水樓」為何又愛又恨,只需看看港鐵地盤,便可思過半。港鐵有6個尚未招標的地盤,共有9200個單位,已提早取得「發水圖則」〈註二〉。保
守估計,每個單位較新準則「發水」多100平方呎,將來中標的地產商補地價平均每呎5000元,政府庫房便可多收約46億元。由於西鐵地盤不屬於「以物業
資助鐵路」的營運模式,它們的賺蝕完全由政府控制,港鐵只是負責項目管理,所以政府還可以從地產商賣完「發水面積」後再多得分成。政府至今未肯承諾,唾棄
特首口中所說「對市民不公道」的圖則,讓中標者按照新規定重新入則,這塊已經含在口中的肥肉,相信就是林鄭月娥不能宣諸於口的底因。

至此,視庫房如「私己錢」的特區政府,為何坐擁2萬億元儲備,仍然與地產商在物業市場上官商關照,實在清楚不過。政府與地產商猶如孿生兄弟,過去在「發水樓」市場齊齊真銀,如今礙於被欺者忍無可忍,民怨太深,兄弟被迫忍痛分手。

打擊「發水樓」一役,政府押上了政治資本,地產商牽動了上千億元的利益。這場世紀博弈演下去,無論兩位主角是好心分手還是曲線復合,廣大市民絕不能當袖手旁
觀的觀眾,因為以千億元計的注碼是市民口袋裏的真金白銀,而一旦曾班子所剩無幾的政治誠信再受衝擊,更會動搖餘下兩年的管治根基。

 〈註一〉見《信報》2010年10月22日報道

〈註二〉根據環保觸覺的調查和《明報》2010年10月23日報道

作者是公民黨副主席

[刊於 《明報》2010年10月29日]


1 則留言:

  1. ok, HKG is not suitable to rule any more!!!  can CP and/or LSD run the HKG for us before being able to become a responsible government and deliver real public good?

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