黎廣德﹕「一地兩檢」難產 高鐵變無底深潭

黎廣德﹕「一地兩檢」難產 高鐵變無底深潭

黎廣德

公共專業聯盟政策召集人

立法會通過高鐵撥款已經3年，保安局長黎棟國上周在香港電台節目《星期五主場》表示，「一地兩檢」牽涉的問題很複雜，仍需時研究，只能強調「香港的法律很清晰很明確，別說是內地、任何非香港的執法機關均沒有在港執法的權力」。高鐵香港段的預計通車時間距今只有兩年，要在西九總站實行「一地兩檢」，便須在通車前進行本地立法，甚至由人大釋法，以賦權大陸公安在港境內執法，等同打破黎棟國強調的原則。在今天中港矛盾日益熾烈的社會氣氛中，這項立法所引起的震撼不亞於《基本法》23條立法。黎棟國在節目主持人多番追問下仍然無法承諾何時完成研究，「一地兩檢」難產的徵兆，實在明顯不過。

雖然曾經有人提議用電子預檢制度或列車內流動邊檢制度取代「一地兩檢」，但這些方案既難以用在短途車上，更有一項北京不願接受的死穴：就是內地政府無法有效阻截它不容許出境的人抵達香港（上車後才發現已太遲），所以實行機會渺茫。若果所有乘客要在深圳上落車花大半小時檢查，則猶如廢了高鐵所謂「高速」的武功。

惡性循環營運艱難

沒有「一地兩檢」，對高鐵有何打擊？這意味所有內地城市，除非在當地設立邊防檢查站和月台隔離區，均不能接待往來香港的列車，因而在營運上導致3項重大改變：

一、短途車不停站：從香港至廣州石壁的短途列車，不能在沒有邊檢站的深圳福田或東莞虎門停站，被迫變成點對點服務；

二、長途車開通城市銳減：原本有意開辦長途車往香港的16個城市，有很多會因為投資成本大增而「縮沙」。內地的習慣是所有邊檢人員的費用須由營運列車的鐵路局負擔，再加上加建檢查站和改裝月台的成本亦十分可觀，若果每天只有一班列車來往香港，這算盤如何打得響？

三、中途客絕：即使北京、上海等幾個大城市開通了長途車，亦因無法在中途城市上落客而收入大減，猶如荃灣線港鐵列車沿途不准上落客而須直達中環，對營運模式影響至巨。

這些轉變形成惡性循環：開通城市數目大減後、客源自然萎縮、列車班次減少、營運成本增加、票價相應調高、服務吸引力下降、客源進一步萎縮。表面上，這是鐵路營運商的噩夢，但在今天的畸形格局下，可能唯一輸家是香港市民，何解？

港鐵穩賺市民成輸家

對北京、上海等鐵路局來說，往香港長途車的收入只佔極少比例，客量不足時頂多減少班次，壓低虧損。對營運短途車的廣州鐵路局而言，往香港高鐵的收入要與港鐵五五分帳，本已是「不平等條約」（國際慣例是兩家收入按照各自鐵路段長度的比例分成，但香港段只佔廣州至西九的全長約兩成），所以他們樂見更多乘客使用深圳至廣州段的高鐵或動車，這樣便毋須給香港分成。對於港鐵來說，他們只是香港政府的代理人，按照合同收取管理費，無論是營運虧損、工程超支、抑或669億元投資血本無歸，均由香港市民承擔。

在2010年1月16日立法會通過高鐵撥款前，民間智庫早已把「一地兩檢」流產會令高鐵變大白象的風險向官員說得一清二楚（註），但政府一意孤行，拒絕懸崖勒馬。

面對如今局面，港人如何自保？

向政府官員問責？當年的主事局長鄭汝樺和背後拍板的特首曾蔭權早已下台。要求停建項目？工程已經騎虎難下、停工只會得不償失。

為今之計，市民起碼有權要求政府開誠布公，節省資源，把虧損降至最低。例如，港鐵和廣州鐵路局各自向內地廠家訂購了9列卡車，港鐵的合同訂單逾17億元，趁這些列車未交付以前，是否可以充分利用合同條款，減少採購數目？特別是業內有傳聞指某些由內地生產的列車，在維修時發現了意想不到的安全隱患，政府宜仔細查證傳聞是否屬實，並責成港鐵採取措施，維護業主權益和乘客安全。

此外是西九總站的空間設計，如何把當初預留作內地邊檢的龐大樓面面積善用作社區用途，以免出現今天機場快線中環站底層，通車後因客量不足，10多年來把22萬平方呎樓面密封丟空的荒謬現象。至於佔用了龐大地下空間的9座長途車月台，恐怕很多座都只能癡癡地等，唯一作用是交給區議會作為西九龍地標，以見證長官意志的遺禍。

拖延不決損失暴增

最令人擔憂的發展是梁振英政府不肯面對現實，繼續研而不決，令公帑損失大增。

須知內地政府至今仍然指望「一地兩檢」，所以高鐵車站（包括廣州石壁站）大多採用單層候車大堂的標準設計，供出入不同月台的旅客共用。若要為香港列車提供邊檢，便須重新設計，找地方加建一層或一座出入境大堂，再興建專用通道連接專用月台。這些修改牽連甚大，從設計、招標至施工，能否在兩年內落成是極大疑問。屆時內地城市有理由要求香港補貼改建車站的費用，或享受更多營運收入分成。若果內地城市的邊檢設施在2015年不能完成，高鐵香港段根本無法通車，連累整項工程延誤，屆時超支的損失數以十億元計，不足為奇。

如此一來，香港人被迫承受雙重損失：既因「一地兩檢」流產而須每年補貼營運虧損，更因工程超支而跌落無底深潭。梁班子若再遮遮掩掩，推遲公布邊檢方案，只會連最後「止蝕」的機會也一併斷送。

（註）見公共專業聯盟「新高鐵專家組」2010年1月13日，《高鐵面前的五座大山：高鐵西九方案目前難以克服的障礙》，http://www.betterrail4hk.org

[原刊於 明報 2013年2月22日〕

紓解房困的最後契機

紓解房困的最後契機

黎廣德

公共專業聯盟政策召集人

特首梁振英在首份施政報告內，以紓解土地和房屋供應不足為重中之重，豈料適得其反，樓市不跌反升。究其原因，在於市民看穿報告內短期措施欠奉，變相揭示了政府對房屋供應束手無策的困局。但事實上，政府要增加供應、壓抑樓市，手上的籌碼一大籮，絕非如梁班子般擺出一副自我矮化的狼狽相。

在一片「全民搵地」的噪音中，施政報告拋出一大堆數字，卻故意模糊了兩項基本因素：基層市民能否上樓取決於公屋的實質落成量，中產市民能否置業取決於私樓樓價會否回落至可負擔水平。對於有住房需要的市民來說，這是今天以至自今天起的每一天都要做的抉擇，不在於甚麼「中短期」或「長期」策略；對於現任政府來說，設法在任期內落成最多的公營房屋，同時令樓價回順，顯然是應有之義。

美國顧問機構DEMORGRAPHIA最新發表的「全球住房負擔」報告中顯示，在全球337個大城市中，本港樓價負擔達到家庭年收入的13.5倍，連續冠絕全球，成為全球最難置業的城市。梁振英在施政報告內說要「徹底解決樓價問題」，另一方面說政策目標是「維持私人樓市健康平穩發展」，顯然在設法迴避「如何令樓市回落至可負擔水平」的核心問題。若果梁班子患上「八萬五恐懼症」，害怕一旦樓價下滑，便會被地產商、投資者和部份受「紙上富貴」誤導的有產者咒罵，他只會一如前朝政府，口硬手軟，讓樓市泡沫和社會矛盾累積至爆煲水平，在政府可控範圍以外「自行解決」，令社會付出重大代價。

認清事實  聚焦「任內落成量」

正本清源，梁振英要增加「任內落成量」：即2017年中之前 (假設他不提早離任) 的實質房屋落成量，必須從現已規劃作房屋用途的政府閒置土地入手。其他更改用途或開拓土地的工作可以按步就班進行，但無論梁班子如何煞有介事地全民搵地，皆非紓解今天房困的關鍵。

如果梁振英要在2017年中前落成7.5萬個新公屋單位和少量居屋單位這個承諾的水平之上，增加「任內落成量」，他的招數可以包括：

1.    善用勾地表內五幅土地，興建1,200間公屋和3,900間居屋或夾屋單位，詳見1月23日，公共專業聯盟與公民黨有關善用勾地表土地的聯合建議
2.    微調啟德發展區的規劃，修改體育城佈局(但保留原有設施) ，替換一幅7公頃的低密度豪宅區，改為興建7,100間公屋和5,400間居屋單位；
；(詳見1月27日由本土研究社､和聲關注組和公共專業聯盟發表的《人文啟德》方案V2.0)

3.    在政府擁有業權而委託港鐵代理發展的4個西鐵沿線地盤上，興建12,100間居屋或夾屋單位 ( 資料來源自港鐵公司網頁，只計算政府擁有業權的熟地，但剔除已招標的地段，可建樓面面積按平均地積比率 5 倍計算，假設平均居屋單位面積 40 平方米)。

若果三招齊出，政府可以馬上宣佈增加短期供應約3萬間公營房屋單位(見附表)，比起施政報告的承諾增加四成。事實上，這批單位的作用遠遠大於紓緩房屋短缺，因為當中包含了2.2萬間居屋或夾屋單位，為重推夾屋創造條件，令月入高至6萬元的家庭亦有機會受惠，可以迅速扭轉不少中產階層的入市衝動，對樓價回順有相當作用。

六招齊發  扭轉市場預期

再者，要影響置業者對私樓市場的預期心理，除了額外稅項之外，政府可用的招數還有：

4.    恢復「按季定期賣地」：取消勾地表制度，並且預早宣佈未來幾年的按季賣地量及地盤所在區域資料，使置業者能夠準確預期自己屬意區域的住宅落成量和時間表，令地產商難以操弄訊息，哄抬樓價。

5.    宣佈「自動回撥制度」：凡是定期賣地缺乏承接的地盤，政府將交由房委會或房協改建公營房屋，確保住宅落成量不會因為市場變化或地產商聯手杯葛投地而下跌或延誤。

6.    設立官方「房屋供應鏈綜合訊息」糸統：將每區及每季賣地量、施工量、樓花審批量、現樓開售量、單位空置量、預期落成量及時間表，從「麵粉到麵包」的供應鏈，涵蓋所有公、私營房屋的資訊，全盤透明地呈現在市民面前，以避免有人利用信息不對稱的漏洞而扭曲市場。

故意推搪   勢必失信於民

儘管上述地盤全是政府閒置的熟地，公營房屋的施工期仍需三至四年。因此，梁振英必須在今年中前出招，才能增加「任內落成量」。一旦延誤決策，樓宇建設周期超出他的任內，這些單位最終何時落成便非他這一屆政府所能左右，這些招數調控市場的力度自會大減。眼看梁振英上任後推翻曾蔭權的「置安心」計劃，市民對跨任期的承諾根本不會當真。若果他以為抛出超越2017年的鴻圖大計便可以增加連任本錢，恐怕是太低估香港人的智慧。

發展局長陳茂波以「政府必須在公私營房屋對土地需求之間取得一個平衡」為理由，對善用勾地表土地故意推搪，實有前後矛盾之嫌。因為在今年先盡用手上的熟地，然後用391公頃閒置土地內其他正進行研究的生地和須更改土地用途的地盤陸續補充，使供應源源不絕，正好符合他聲稱的「地盡其用」原則。

梁振英政府明明今天有地可用、有招可出而拖延不決，只會帶出一個政府向地產霸權屈服的訊息。當政府調控樓市的公信力直線下降時，未來幾年無論用上多少花招，亦難再取信於民。如果梁振英不能像他自誇「不失時機」地把握這個最後契機，香港人便該明白房困魔咒的根源不是搵地難，而是因為由中央欽點的特首，無法擺脫利益集團的掣肘。

[原刊於《信報》2013年1月29 日]

施政報告遠水難救近火 善用勾地表 即時增建五千公營房屋

施政報告遠水難救近火

善用勾地表 即時增建五千公營房屋

針對施政報告拖延處理市民的住屋問題，公共專業聯盟(下稱「公專聯」)聯同公民黨今天召開記者會，提出將勾地表中五幅住宅地用作興建公屋、居屋或夾屋，短期內可增加逾5,000個公營房屋單位。

根據發展局局長陳茂波指勾地表中尚有23幅住宅用地，公專聯政策召集人黎廣德建議當中五幅用作興建公營房屋，包括九龍內地段第11228號(928個公屋單位)，屯門市地段第498號(291個公屋單位)，兩個地段鄰近現有公共屋邨，適合建公屋，將軍澳兩幅地皮則適合居屋發展，合計可提供3320個單位，其中將軍澳第68B2區地皮屬臨海地，政府可考慮做較高檔次的夾屋，連同元朗德業街的地皮可提供的566個單位，在本屆政府任內可即時增加5105個公營房屋。他指出，梁振英聲言要寸土必爭，倘迴避用勾地表內地皮增加房屋供應，等同違背自己政策承諾，亦是違背市民期望。

至於勾地表內餘下地皮，黎廣德解釋，例如九肚山地皮屬低密度發展，而兩幅灣仔地面積較小，加上附近沒有公營房屋配套設施，興建私樓較合適。他重申，增加房屋供應毋須犧牲環境質素或社區設施，但梁振英不斷將市民住屋訴求與其他訴求對立，激化社會矛盾。他補充，政府的土地儲備並不限於勾地表，例如政府手上有391公頃閒置用地，暫時只放了18.9公頃入勾地表。

公民黨黨魁梁家傑批評，梁振英在施政報告中說同情「劏房戶」境況，但實際上是「非不能也，實不為也」，他以房委會委員經驗指出，在已平整的熟地建公屋，「最多三至三年半可起好，2016年尾已上到樓」，以上五幅地皮合計不足7公頃，已可提供5000單位。梁家傑並強調，「勾地表已完成歷史任務」，梁振英應恢復定期賣地，政府可考慮主動拍賣勾地表中無人問津的住宅地，如無發展商競投，可主動用來建公屋或居屋，最重要是向市場發出訊息，政府有決心及有魄力解決住屋問題。

公專聯主席兼立法會議員莫乃光質疑，施政報告發表後，地產股全線造好，「政府成日話無地，連GIC用地都要搶來起公屋居屋，但從來無交代清楚391公頃閒置政府住宅地的詳情，係咪要等地產商發落？等佢地利益不受損情況下才拎地出來？」他認為，要根治住屋問題，政府必須公開閒置土地資料，誤導消費者政府無地，要買貴價樓。

有關附件下載, 請參閱公共專業聯盟網頁 http://www.procommons.org.hk/pressrelease23012013

「搵地難」勢掀政府誠信危機

「搵地難」勢掀政府誠信危機

梁振英政府近期頻頻為降低市民對房屋供應的期望而放風：早前要求體育界放棄啟德體育城不果、再由規劃署出面剔走九龍塘浸大擴展用地、繼為剝奪皇后山私立大學用地試水溫、勸喻地區人士犧牲小我接受增加密度和減少社區設施等等，務求製造「搵地難」的印象。梁振英在特首政綱中強調「香港不缺乏土地」，為什麼如今卻淪落至周圍搶地，不惜背棄對教育、環境、社區建設等政策目標的承諾？

「搵地難」是否假象，只消看看政府的數字：發展局在去年7月初公布的閒置住宅用地有2100公頃，其後經陳茂波局長連番修正，最終承認可供發展的政府閒置住宅用地為391公頃，但政府放在勾地表出售的土地只有36公頃，即使扣除未來5年預計興建7.8萬間公屋單位所需的土地約72公頃，尚有283公頃土地不知所終，佔閒置住宅用地七成之巨。

內部爭拗 擴大矛盾

為什麼梁班子會陷入「搵地難」的泥沼？看來只能用「三不」來解釋。

其一是公務員不賣帳：政府內真正掌握土地資料的官員都在地政和規劃部門，即使司局長大張旗鼓覓地建屋，只要這些官員堅持要跟足程序，任何一項交通、環境、規劃等技術研究未完成，都是封存土地的理由。局長有權凌駕部門決定甚至修改行政程序，但他先要熟悉程序兼有承擔政治後果的勇氣。今天的局長既外行亦弱勢，有條件這樣做嗎？

其二是各部門不協調：政府在推出土地前按慣例會先徵詢各部門意見，多數部門為了擴大版圖，都有預留土地、寧濫勿缺的習慣，反正圈地沒有成本，土地空置的社會代價毋須由官僚承擔，因此造成「臨時用途」土地隨處可見的怪現象。縱使梁班子有心扭轉惡習，但官僚為了證明過去圈地的決定正確，必然提出諸種辯解或要求，虛耗光陰自不待言。

其三是不下決心改革：過去政府的潛規則是「靚地」不能建公營房屋，必須高價賣給發展商；但因害怕推低樓價，只得遷就發展商的需求來決定拍賣數量和時間表，令很多空置地皮既不賣亦不用。只消看看陳茂波公布的本季賣地計劃，僅從勾地表的32幅住宅用地中取出6幅招標，令全年供應量連港鐵項目才只有1.5萬個單位，遠低於政府當初承諾2萬個單位的指標，便明白梁振英政府根本無意改變由地產商主導土地供應的利益格局。

放風搶地 轉移視線

明乎此，「搵地難」是假象，管治力弱才是真相，但為了掩蓋假象，部分梁班子成員不惜踐踏其他既定的政策目標。例如，梁振英政綱中列明「研究成立優質的私立大學，發揮香港作為區域教育樞紐的角色」。皇后山興建私立大學的分區計劃大綱圖已於去年3月諮詢北區區議會，獲得一致贊成，原定在2012年底撥地開工，若果為了更改用途而重新修訂圖則，或故意加入苛刻條件而使計劃流產，只會使地皮再丟空幾年，更令積極籌款發展私立大學的耶穌會和蘇格蘭阿巴丁大學等機構卻步，重挫香港發展成為地區教育樞紐的目標，梁振英的政綱豈不再次落空？

今天發展局的急務不是隨意放風、到處搶地，而是盡用已經劃作住宅用途、毋須更改規劃大綱圖的政府土地。光是這283公頃的地皮已足夠興建17萬個平均600平方呎的住宅單位。若加上160公頃港鐵上蓋和劃作「未決定用途」及「綜合發展區」的土地，還可多興建14萬個單位。

誠信危機 禍延政府

梁班子真正的心魔可能是「八萬五恐懼症」：害怕樓市一旦下滑便須承擔政治責任，所以至今不敢增加土地供應量，變相向地產霸權低頭。地產商看準梁班子的弱點，把樓市操弄於股掌之上，令梁振英解決房屋問題和促進經濟多元化的承諾隨時變成空話。

梁振英因僭建而講大話是個人誠信問題，但為了掩蓋土地政策的矛盾而違背政府對房屋、教育、環境、規劃和經濟政策的承諾，便會演變為特區政府的誠信危機。要解決急不容緩的樓價過高和住房不足問題，拓地遠景是虛，年度賣地和建屋指標才是實，梁振英會否在施政報告中捨近圖遠、以虛掩實？大家千萬不要上當。

[刊於《明報》2013年1月10 日]

政府山能保 龍尾有何不能？

本周二，公民社會贏了漂亮的一仗。

經過21個團體兩年來據理力爭，發展局長陳茂波推倒了他的前任林鄭月娥的所謂「擇善固執」，
終於宣布放棄重建舊政府總部西座的計劃，改為留給律政司及相關團體辦公之用。 雖然同場宣布的律政司長袁國

竭力否認早前的方案是「規劃失誤」，或今次決定是向民間團體「 屈服」，但兩位司局

長均未能說清楚政策改變的理據，反而用了一個莫名其妙的理由：「 有關決定顯示維護

法治的信心。」律政司若果說搬進西座大樓辦公是「維護法治」， 莫非指當初要拆卸西

座是破壞法治的惡政？



保育西座明明是一個順應民意、尊重文化歷史、 糾正前朝長官意志的好事，陳袁兩位卻

為了保存林鄭月娥司長的顏面而含糊其辭， 白白令梁振英政府喪失了一個爭取民心的機

會。





兩年鬧劇 代價高昂



由曾蔭權政府一手導演，擾攘兩年的重建鬧劇， 究竟令社會付出多少代價？單看政府自

己提出的數字：律政司各部門搬進政府山， 每年可節省開支1500萬元。因此，發展局延

誤兩年才作出決定，已令公帑損失3000萬元， 還未計算其他部門一環扣一環（例如灣仔

政府大樓順延搬遷日期）的連鎖效應。



但更可怕的社會代價，是政府每一步的決策，均視程序公義如無物， 不斷削弱市民對良

好管治的期望，令大家對人治的劣政習以為常。 兩年前林鄭月娥宣布重建的決定前，政

府山未經古諮會評級，土地用途未經城規會審議；兩年後的今天， 陳茂波宣布推翻重建

決定前，政府山同樣未經古諮會最終評級、 土地用途仍然未經城規會審議。一言堂的本

色，始終如一。



糾錯值得讚賞，但糾錯而不認錯，便會埋下重蹈覆轍的種子， 社會無法進步。觀乎今次

陳茂波絕口不提決策失誤背後的根源： 發展局長身兼古物監督的角色衝突，古諮會缺乏

獨立角色，城規程序易被架空，公眾參與機制零亂。 政府似乎沒有改革的決心，令人擔

憂。



市民從中只能得出一個結論：政府既不重視程序、更不管客觀理據， 滿腦子是政治計

算，看見受影響的社群軟弱，便硬闖到底；一旦公民社會硬起來， 便馬上退縮。這種做

法是把統治者與市民對立起來，沒有程序理性作為緩衝， 只有政治動員的博弈。國民教

育如是，政府山也如是。長此下去，社會衝突必然愈演愈烈。





龍尾保育 倚賴政治動員



轉看龍尾人工沙灘的爭議，政府決策的邏輯與政府山如出一轍。 政府不惜透過地區勢力

和區議會作政治動員， 運用環諮會內的保皇勢力把環保理據以一票之微壓下去，然後堅

持按「程序」硬闖，卻「忘記」了根據環評條例第14條， 最恰當的程序是由環保署長或

行政長官以「申請人在申請環境許可證時提供不完全的資料」 為理由，取消或暫時吊銷

龍尾工程的環境許可證，重新再議。



一如政府山保育運動，志願人士發掘出鋪天蓋地的理據， 並沒有成為政府轉的原因；

但清晰的理據是政治動員的基礎，民間團體必須促使民意轉向， 才能令政府最終在政治

計算的天秤面前改變初衷。



政府山成功保育，對於守護龍尾灘運動的意義，正在於此。

[原刊於《明報》，2012年12月7 日]

人為土地荒 慎防藥石亂投

特首梁振英上場後大張旗鼓，以增加土地和房屋供應為首務，誰料房價節節上升，即使下重藥加了印花稅和買家稅也成效不彰，根源在於市場對政府能否掌控土地供應沒有信心。無論是「梁十招」或疑似政府代言人的「梁粉」所開出的藥方，是否經過深思熟慮？有些藥方甚至與梁振英政綱中「建設宜居城市」的目標背道而馳，確實令人擔憂。

只要細看幾項急就章的藥方，例如把社區用地變住宅用地，增加市區發展密度，在啟德重新填海等，便明白每一項建議都對未來城市發展有難以逆轉的負面影響。究竟這些選項是否無可替代？社會是否值得付出此等代價？政府從未仔細交代。

舉例說，政府早前宣佈選定36幅社區用地變住宅用地，意味著減少社區設施和增加密度，對一些已經承受高密度和交通擠塞之苦的地區，只會令環境質素直線下降。例如位於灣仔皇后大道東和堅尼地道交界的呂祺教育服務中心地盤，該區即將面對合和二期重建的壓力，運輸署多年來以交通超負荷為理由否決合和二期申請（後來在林鄭月娥出任發展局長後才轉軚） ，現今再增加密度，是否要製造多一個猶如時代廣場般令銅鑼灣永遠塞車的規劃失誤？

增加發展密度並非如小孩砌積木，大家切勿忘記董建華在八萬五年代的教訓：當時政府匆匆把將軍澳的地積比率增至9倍，成為全港密度最高、喪失街道文化的新市鎮，今天是否要重蹈覆轍？至於某「梁粉」在啓德填海的建議，更是直接違反終審庭定下的保護維港原則，只會為特區政府添煩添亂，使啓德發展遙遙無期。

儘管政府成立「長遠房屋策略督導委員會」作為援兵之計，但大家不能忽略兩項鐵一般的事實：一、現今已有二十萬個合資格家庭申請公屋，這些需求無需再評估；二、梁振英在五年任內能為市民提供的公營房屋，肯定來不及在今天才開始徵收的土地上興建。因此，梁班子要實踐承諾，解決人為房屋荒，這是重中之重：對於2100公頃已經規劃為住宅用途的政府閒置土地，能否地盡其用？

發展局長陳茂波於10月19日在明報發表文章回應我早前的評論：「當局對於有可能提供作發展的土地，一定不會放過」，果真如此，又何來「閒置土地」？政府當然應該有「在準備中」的土地（例如正在從生地變熟地，但頂多花兩三年處理） ，但除非存在著無法解決的技術困難，「閒置土地」根本不應存在，不能將之美化為「土地儲備」便意圖蒙混過關。

以丁屋用地為例，政府預留了933公頃「鄉村式發展」土地，但林鄭月娥出任局長時已預計政府在未來五年每年只批准1200宗丁屋申請（詳見2010年12月1日立法會文件），即每年需地約16.7公頃，按此推算到2047年，丁屋用地的上限也不過585公頃。政府本來沒有為原居民預留丁屋地的法律責任（陳局長對此沒有否認） ，但即使市民不情願地接受現行政策，只要政府不準備擴大原居民的特權，便可以騰空348公頃「鄉村式發展」土地給全港市民使用。最近有政府官員放風說這些「鄉村式發展」土地是已出之物，很難從原居民手中收回。這種說法不僅是混淆視聽（土地用途規劃是政府行使公權力，並非與原居民簽訂了合同)），更是梁振英政府不惜犧牲公眾利益，向鄉紳勢力低頭的危險訊號。

發展局公開的數據有不少「水份」：例如本土研究社發現很多「未決定用途」、「港鐵上蓋」及「綜合發展區」可供住宅發展；明報偵查報導發現不少空置政府宿舍未有計入；一刀切剔除所有斜坡及通道的發展潛力也不妥當（詳見我於10月19日在主場新聞發表的初步回應）。即使暫且接受發展局的數據，從附表可見，政府在閒置土地上有潛力興建46萬間住宅單位，再加上私人發展商提供的單位，為何還說缺地建屋？當然，這些估算是否可靠，全看政府公佈的數據是否準確，可惜發展局至今仍然拒絕公佈閒置土地的詳細清單（迄今只公佈了一份無法細辨的簡圖），令市民無從監察。

若果政府因為管理土地不善而藥石亂投，反而脅迫市民在「人為房屋荒」與「密亂吵環境」中，作出無可選擇的選擇，未來幾年大興土木的建設，將會注定成為梁振英治下永難磨滅的劣政。

[原刊於"主場新聞", http://thehousenews.com/politics/%E4%BA%BA%E7%82%BA%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E8%8D%92%E6%85%8E%E9%98%B2%E8%97%A5%E7%9F%B3%E4%BA%82%E6%8A%95/

政府山與梁班子的去留

近日傳出政府高層有意放棄重建舊政府總部西座的計劃，究竟梁班子是被支持保育政府山的理據說服，還是另有政治計算？

過去兩年來，市民從當初不了解政府山到今天有九成意見要求古諮會把西座評為一級，並有過萬份給城規會的意見書要求把政府山劃為保育區，一面倒的民意實在清晰不過。

與 此同時，很多有心人陸續發掘出更多史料，例如一位匿名專家寫了3 份過萬字的意見書給古諮會（ 文件可在古蹟辦網站查閱），其中一段是考證英國文獻，確認大清欽差大臣耆英和兩名公史在1843 年6 月23 日到達港島，穿過皇后大道抵達政府山，與英王代表交換經雙方批准的南京條約。根據這段史實，政府山就是中國與列強之間的第一條不平等條約正式生效的歷史場 景。

「國際古蹟遺址理事會」在發出全球文物警示後，最近聯同另外兩家國際組織就特區政府的反對意見發出覆函，措辭嚴厲地指出「將政府山三座建築物切割是哲學上自相矛盾及道德上令人困擾」，因此要求港府完整保育建築群。

官員前景難卜未來

不 單止民意、理據和國際輿論都一面倒支持完整保育，當初前發展局長林鄭月娥提出重建西座的主要理由──中區缺地興建甲級寫字樓，也被發展局最新公開的資料推 翻：政府在中西區擁有的空置商業用地共4.3 公頃，足以興建400 萬平方呎寫字樓，是西座重建面積的10 倍。最突出的例子是中環美利大廈，政府部門遷出後已丟空超過一年，業界對於將大廈改裝為酒店的建議反應冷淡，為何不翻新為寫字樓，提供比重建西座還多的樓 面面積？

但真正動搖政府拆卸西座的決心，可能不是鋪天蓋地的理據，而是梁振英班子對政治前途的考量。

眾所周知，特首梁振英上 場後的新政不但是「成熟一項推出一項」，而且幾乎是「推出一項夭折一項」。火頭處處，親中人士最近傳出梁振英「提早腳痛」的消息，加上梁振英和陳茂波因僭 建及劏房而被市民質疑誠信，如果政府硬闖，豈非拿梁班子的前途作賭注？屆時會啟動城規程序，甚至引起司法覆核，那麼率先倒下的可能不是西座大樓，而是梁振 英政府的官員。

偽裝平衡術日漸失靈

事實上，西座重建是源於前特首曾蔭權所犯的邏輯謬誤。他滿腦子是「發展與保育平衡」， 但所謂平衡是要求庫房「唔好蝕底」，不能因保育文化歷史而減少政府進帳。因為法庭禁制維港填海，政府被迫承諾填海不是為了賣地（但中環填海區仍有近100 萬平方呎商用樓面面積的地皮），更因為保育前中區警署建築群和中環街市，少收了過百億元而令曾蔭權非常「肉赤」。觀乎林鄭月娥向立法會推銷西座重建第一條 理由，是「增加公帑收入」，後來眼見庫房水浸，政府還搞「創收」實在太難看，才不再重提。

然而還有官員對「偽裝平衡術」樂此不疲，因為只要 把焦點收窄到圈定的有利範圍， 「平衡」好像永遠能唬人。例如要賣掉政府山，只強調3 座建築物已經保留了兩座，卻不提香港每拆卸100 棟戰前樓宇，還保育不到一棟古蹟是極不平衡。要推銷龍尾工程，只強調大埔區沒有沙灘，卻不提全港有多少使用率低的沙灘，加上數之不盡的堆泥、填河等生態破 壞是極不平衡。

西座變市民中心延續歷史使命

過去170 年來，政府山的功能是公共管治。與時並進，最理想的保育主題是「與民共治」，將西座變為「市民中心」：集中所有推動公民權利的機構，例如平機會、消委會、 申訴專員和私隱專員公署的辦公室，配上方便市民行使權利的設施，例如城規資料、地政圖則和政府檔案的公眾閱覽室，再加設公眾諮詢會場和民間研討會議廳，便 可貫徹西座的歷史任務，發揮「政府與市民的交接點」這項功能。

無論前朝政府犯上多少謬誤，現今頒布古蹟的法定權力，就在古物監督陳茂波手上。他可以選擇成為香港史上決定摧毁政府山的「歷史名人」，也可以選擇讓政府山變成可持續發展的典範。

在民意和道理面前，市民正等待陳局長抉擇。

[原刊於《明報》，2012年11月 15 日]