人為土地荒 慎防藥石亂投

特首梁振英上場後大張旗鼓，以增加土地和房屋供應為首務，誰料房價節節上升，即使下重藥加了印花稅和買家稅也成效不彰，根源在於市場對政府能否掌控土地供應沒有信心。無論是「梁十招」或疑似政府代言人的「梁粉」所開出的藥方，是否經過深思熟慮？有些藥方甚至與梁振英政綱中「建設宜居城市」的目標背道而馳，確實令人擔憂。

只要細看幾項急就章的藥方，例如把社區用地變住宅用地，增加市區發展密度，在啟德重新填海等，便明白每一項建議都對未來城市發展有難以逆轉的負面影響。究竟這些選項是否無可替代？社會是否值得付出此等代價？政府從未仔細交代。

舉例說，政府早前宣佈選定36幅社區用地變住宅用地，意味著減少社區設施和增加密度，對一些已經承受高密度和交通擠塞之苦的地區，只會令環境質素直線下降。例如位於灣仔皇后大道東和堅尼地道交界的呂祺教育服務中心地盤，該區即將面對合和二期重建的壓力，運輸署多年來以交通超負荷為理由否決合和二期申請（後來在林鄭月娥出任發展局長後才轉軚） ，現今再增加密度，是否要製造多一個猶如時代廣場般令銅鑼灣永遠塞車的規劃失誤？

增加發展密度並非如小孩砌積木，大家切勿忘記董建華在八萬五年代的教訓：當時政府匆匆把將軍澳的地積比率增至9倍，成為全港密度最高、喪失街道文化的新市鎮，今天是否要重蹈覆轍？至於某「梁粉」在啓德填海的建議，更是直接違反終審庭定下的保護維港原則，只會為特區政府添煩添亂，使啓德發展遙遙無期。

儘管政府成立「長遠房屋策略督導委員會」作為援兵之計，但大家不能忽略兩項鐵一般的事實：一、現今已有二十萬個合資格家庭申請公屋，這些需求無需再評估；二、梁振英在五年任內能為市民提供的公營房屋，肯定來不及在今天才開始徵收的土地上興建。因此，梁班子要實踐承諾，解決人為房屋荒，這是重中之重：對於2100公頃已經規劃為住宅用途的政府閒置土地，能否地盡其用？

發展局長陳茂波於10月19日在明報發表文章回應我早前的評論：「當局對於有可能提供作發展的土地，一定不會放過」，果真如此，又何來「閒置土地」？政府當然應該有「在準備中」的土地（例如正在從生地變熟地，但頂多花兩三年處理） ，但除非存在著無法解決的技術困難，「閒置土地」根本不應存在，不能將之美化為「土地儲備」便意圖蒙混過關。

以丁屋用地為例，政府預留了933公頃「鄉村式發展」土地，但林鄭月娥出任局長時已預計政府在未來五年每年只批准1200宗丁屋申請（詳見2010年12月1日立法會文件），即每年需地約16.7公頃，按此推算到2047年，丁屋用地的上限也不過585公頃。政府本來沒有為原居民預留丁屋地的法律責任（陳局長對此沒有否認） ，但即使市民不情願地接受現行政策，只要政府不準備擴大原居民的特權，便可以騰空348公頃「鄉村式發展」土地給全港市民使用。最近有政府官員放風說這些「鄉村式發展」土地是已出之物，很難從原居民手中收回。這種說法不僅是混淆視聽（土地用途規劃是政府行使公權力，並非與原居民簽訂了合同)），更是梁振英政府不惜犧牲公眾利益，向鄉紳勢力低頭的危險訊號。

發展局公開的數據有不少「水份」：例如本土研究社發現很多「未決定用途」、「港鐵上蓋」及「綜合發展區」可供住宅發展；明報偵查報導發現不少空置政府宿舍未有計入；一刀切剔除所有斜坡及通道的發展潛力也不妥當（詳見我於10月19日在主場新聞發表的初步回應）。即使暫且接受發展局的數據，從附表可見，政府在閒置土地上有潛力興建46萬間住宅單位，再加上私人發展商提供的單位，為何還說缺地建屋？當然，這些估算是否可靠，全看政府公佈的數據是否準確，可惜發展局至今仍然拒絕公佈閒置土地的詳細清單（迄今只公佈了一份無法細辨的簡圖），令市民無從監察。

若果政府因為管理土地不善而藥石亂投，反而脅迫市民在「人為房屋荒」與「密亂吵環境」中，作出無可選擇的選擇，未來幾年大興土木的建設，將會注定成為梁振英治下永難磨滅的劣政。

[原刊於"主場新聞", http://thehousenews.com/politics/%E4%BA%BA%E7%82%BA%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E8%8D%92%E6%85%8E%E9%98%B2%E8%97%A5%E7%9F%B3%E4%BA%82%E6%8A%95/