黎廣德﹕規管「發水樓」的世紀博弈

很多市民對今年施政報告的最深印象，是特首曾蔭權
「忽然醒悟」地產商的一貫賣樓手法對市民是如何不公平，然後「忽然企硬」管制地產商興建發水樓。顯然，曾班子力圖擺脫政府偏袒大財團的形象，但市民真正關
心的是政治騷背後的實質安排。畢竟，升斗市民對「賣樓公平」這個卑微願望早已望穿秋水，政府每拖延一天，只有更多人中招受害。

 「發水樓」成為全城焦點，源於2005年，梁展文被揭發任職屋宇署長時，酌情批准「嘉亨灣」增加30萬平方呎樓面面積。隨後社會嘩然，立法會展開調查，政府承
諾規管，卻遲遲未有下文。直至可持續發展委員會去年中邀請公眾參與討論規管細則，今年6月向政府提交建議，業界早已知悉「發水樓」規管在即，政府部門亦已
反覆研究經年。但林鄭月娥局長早前公布，地產商直至明年4月1日止，仍然可按現有規定繼續申請「發水圖則」，究竟有何玄機？

「發水」利益逾千億元

一
個實用面積700多平方呎的中型單位，往往有逾200呎的發水面積，若以市區單位每呎過萬元計算，市民因「發水」而額外奉獻給地產商的金額，每個單位便約
200萬元。假設地產商把未來5年準備興建的10萬個單位（按照政府估計每年興建2萬個私營單位推算），有一半可以提前在明年4月前入則，地產商「發水」
所得的額外收益，亦即市民置業承受的潛在損失，可達1000億元之巨。

 當然，上述估算有兩點不足之處：一、不少地產商早已洞燭先機，很多地盤在政府本月宣布前已入則；二、大地產商擁有土地儲備和收購部署，能夠準確圈定未來發展用地，甚至把10年後的地盤提前入則，也屢見不爽，但小地產商則較難預早籌謀。

 林鄭月娥面對市民的質疑，臨時加插兩招，規定地產商必須先擁有地權才能入則，以及一旦項目在批則後兩年內未能動工，「發水」優便被取消。驟眼看來，這確實是填補漏洞的德政。

 可惜事與願違，原來所謂「擁有地權」的要求非常兒戲，例如收購舊樓，它只須購入一個單位，便可以符合資格，在所有小業主不知情的情下為整個地盤入則。至於
「發水圖則」在兩年內不動工便自動作廢的安排，確實是釜底抽薪的改革，但關鍵在於過去屋宇署對「動工」的定義十分寬鬆，將來假若只倚賴行政指令而非立法執
行，隨時會被地產商以司法挑戰。政府一旦失守，「規管發水樓」便形同虛設。還有一點事關重大，尚待發展局澄清：這項安排是否適用於所有已批准的「發水圖
則」，還是局限於未來半年新批准的「發水圖則」？若是後者，則等同選擇性放生了在過去一年預聞內幕消息，偷步入則的地產商。

與規管「發水樓」不可分割的措施，是立法限制賣樓手法，特別是規定以實用面積計價，更正中地產商的死穴。地產建設商會秘書長龍漢標上周揚言，不會與政府對
抗，但認為「現階段無立法需要」〈註一〉。這是一場看似談笑用兵卻是爭分奪秒的博弈，地產商必會出盡法寶，把立法程序拖過2012年中，屆時新特首上場，
什麼規管都煙消雲散，從頭再來。若果鄭汝樺局長在諮詢一年後才動立法程序，恐怕凶多吉少。

忍無可忍 民怨沸騰

要明白政府對「發水樓」為何又愛又恨，只需看看港鐵地盤，便可思過半。港鐵有6個尚未招標的地盤，共有9200個單位，已提早取得「發水圖則」〈註二〉。保
守估計，每個單位較新準則「發水」多100平方呎，將來中標的地產商補地價平均每呎5000元，政府庫房便可多收約46億元。由於西鐵地盤不屬於「以物業
資助鐵路」的營運模式，它們的賺蝕完全由政府控制，港鐵只是負責項目管理，所以政府還可以從地產商賣完「發水面積」後再多得分成。政府至今未肯承諾，唾棄
特首口中所說「對市民不公道」的圖則，讓中標者按照新規定重新入則，這塊已經含在口中的肥肉，相信就是林鄭月娥不能宣諸於口的底因。

至此，視庫房如「私己錢」的特區政府，為何坐擁2萬億元儲備，仍然與地產商在物業市場上官商關照，實在清楚不過。政府與地產商猶如孿生兄弟，過去在「發水樓」市場齊齊真銀，如今礙於被欺者忍無可忍，民怨太深，兄弟被迫忍痛分手。

打擊「發水樓」一役，政府押上了政治資本，地產商牽動了上千億元的利益。這場世紀博弈演下去，無論兩位主角是好心分手還是曲線復合，廣大市民絕不能當袖手旁
觀的觀眾，因為以千億元計的注碼是市民口袋裏的真金白銀，而一旦曾班子所剩無幾的政治誠信再受衝擊，更會動搖餘下兩年的管治根基。

 〈註一〉見《信報》2010年10月22日報道

〈註二〉根據環保觸覺的調查和《明報》2010年10月23日報道

作者是公民黨副主席

[刊於 《明報》2010年10月29日]

政府山變「地產山」疑點重重

現今中區政府總部所在的「政府山」，是殖民地政府至今百多年來政治權力核心的所在地。當中人與物的變遷，與香港發展盛衰的關係之大，沒有任何其他史遺址能望其項背。

例如政府總部西翼的現址在百多年前是一組「美利炮台」，負有鎮守維多利亞港的重任；政府山中間更內藏四通八達的隧道網，連接港督府、政府辦公樓與中環商業區，可供當時的官員作防空走難之用；二次大戰淪陷時期曾遭日軍徵作秘密軍事用途。直至今天，連接特首住所禮賓府的一段隧道圖則，仍然列作不准外洩的機密。

林鄭計劃匪夷所思

上月，發展局局長林鄭月娥公布了一個令人匪夷所思的計劃：變賣半個政府山作商業用途，將最富歷史價值的公共資產交到私人發展商手裏，公眾永久喪失業權。

表面看來，政府的發展計劃冠冕堂皇——保留政府總部中座和東翼，只拆卸西翼大樓，新建的約四十層高商較附近的大樓還低幾米，開放更多公眾休憩用地，更多綠化，實在是發展與保育之間最理想的「平衡」。然而，實情是否如此？

特區政府今天坐擁2 萬億元的儲備，只有被批評為「孤寒財主」的壓力，絕無急於籌錢、變賣家當的迫切需要。發展局表示中環甲級寫字樓短缺，重建西翼大樓可以提供二十八萬平方呎的面積。政府最希望市民全部患上失憶症：一年前特區官員在推銷高鐵項目時，大事宣傳把西九打造成核心商業區的必要性，正因為中環發展已經飽和。西九站上蓋可提供二百八十萬呎甲級寫字樓面積，剛好是重建西翼大樓的十倍。況且，中環新海濱還預留了九十萬呎甲級寫字樓用地，硬把一棟大樓和商場塞進中環最擠塞的皇后大道中和雪廠街中間，真有凌駕性需要嗎？

胡亂改建掏空歷史

根據現今國際上通用的《中國文物保護準則》第十八條，任何歷史遺跡「必須原址保護。只有在發生不可抗拒的自然災害或因國家重大建設工程的需要，使遷移保護成為唯一有效的手段時，才可以原狀遷移，易地保護。」難道特區政府認為，向地產商提供甲級寫字樓，是國家重大工程還是不可抗拒的自然災害？

另一個疑團是有關工程的規模。政府提供的圖則顯示新建的大樓只在地盤西面角落，佔地比現在西翼大樓還小，周邊全是綠油油的山坡。細看之下，原來出賣的地盤是大樓用地的四倍，佔去半個政府山，用來興建多層地下商場和停車場，一如前水警總部的尖沙咀山。今天你走進Heritage1881，給周圍的名店震懾之餘，還有爬「山」的感覺嗎？

你還能看見已遭淘空挖走的隧洞遺嗎？若果曾班子一意孤行，政府山將來會經歷同樣命運，屆時挖走的不只是留存了百多年的隧道網絡，還可能有美利炮台和其他外界不知曉的古蹟遺址。

政府計劃拆卸中區合署西翼大樓所持的理由，是它的建築價值不高，可惜這個結論剛好與政府委託的古蹟專家意見相反。專家報告指出「這群大樓的建築質素很高，是香港摩登辦公大樓設計的起始階段和五十年代建築設計的典範」，以及「毫無疑問，善用這些大樓完全可行」【註】。專家報告明確指出，「若果必須進行重建」，那便惟有選擇相對中座和東座價值較低的西座大樓。但誰有能耐在專家撰寫報告時加添了一個「必須重建」的前提條件？相信只能是支付顧問費的發展局，而不會是真正付鈔的廣大市民。

「市民中心」更有價值

根據中文大學建築系退休教授Vito Bertin 實地考證後指出，從禮賓府向北望，中區合署的東翼和西翼剛好在中軸線的左右對稱，在禮賓府與維多利亞商業城區之間，構成一個緩衝的綠化空間。當時的設計師花盡心思，利用一個空間符號，突顯出「政」「商」的區隔。若果西翼拆卸後，半個政府山淪為地產商地盤，原先分隔的空間變得支離破碎，是否也意味政府愈來愈向商賈傾斜？

其他大大小小的疑團多不勝數，例如重建計劃須擴闊下亞厘畢道以方便新大樓出入，但新增車流量始終會使花園道、德輔道中和雪廠街比現時更擠塞，這是否無法解決的死症？淘空政府山和拆卸西翼大樓的幾十萬噸泥頭，如何能從中環運走而不致天怒人怨？早已超標的中環路邊空氣質素，進一步變壞後又會增加多少提前死亡和入院個案？為何政府不進行考古發掘，在未有確定古蹟遺址的細節前便建議把業權賣給私人發展商？為何政府聲稱諮詢公眾，卻不開放政府山和政府合署讓市民參觀，使公眾蒙在鼓裏，無從討論？

其實，若果政府山能蛻變成一個開放的「市民中心」，西翼大樓可以有很多既切合市民需要，亦尊重歷史原貌的用途，例如政府檔案署的公眾閱覽室、公眾諮詢常設會場、供民間團體使用的展覽館等等。

1937 年10 月13 日，一位立法局議員發言，引用前總督郝德傑的觀點，指出發展政府山是「將香港一處原本最美麗的地段進行商業化劫掠」，最後殖民地政府撤回發展建議，政府山至今一直是公共資產，未有變成「地產山」。英殖民政府尚且懂得尊重歷史，難道我們對特區政府為下一代保育文化遺產的責任，不應有更高的要求嗎？

註：見政府顧問Purcell Miller Tritton《歷史及建築評估報告》第128 及13 5 頁

作者為公民黨副主席黎廣德

[刊於 《信報》2010年10月27日]

施政報告短評

房屋政策，似有還無，誤導市民。在施政報告第21段竟說: 「有意見認為政府應把計劃興建公屋的土地轉為興建居屋。我們認為任何蠶食公屋三年上樓承諾的建議，都是不可取的。」其實政府是製造虛擬矛盾，自打咀巴，因為根本本港土地供應充足，興建居屋無須使用公屋土地。

特首聲稱 “多供應土地會可讓市民買平樓”，其實咁樣做，無意對症下藥。 所謂 “先租後買”，對協助市民 “上車” 毫無作用，完全是落錯藥，特首在施政報告拒絕復建居屋的理據，顯得軟弱無力。

在扶貧政策方面，特區政府無心解決貧窮問題 顯而易見 對滅貧目標 隻字不提… 對此我感到失望 為何唔制定滅貧目標，例如在3年內，貧窮人口由126萬減至100萬以下? 堅尼系數由0.533減至0.5以下?

在環保政策方面，施政報告只重覆在氣候變化諮議文件中的幾段 ，對實際提出措施，減低空氣污染，垃圾堆置的問題，完全欠奉… 實在令人欲哭無淚

 這是一份體現典型 “臨渡”心態 ( NIMTOO, Not in my term of office: 總之凡事拖到任期滿為止，蘇州屎留俾下一任) 的施政報告，只是看看今次急不及待加入兩頁有關”十大基建”及"六項優勢產業"的成績表，便使人疑惑，究竟曾蔭權是否急於埋單計數？究竟這個特區政府，係唔係一個 斷錯症、落錯藥 的「臨終政府」？

停建堆填區的治本對策

 擴建將軍澳堆填區，從垃圾危機演變成憲政危機，正好體現了曾班子應對環境問題的一貫作風：捨遠圖近，「臨渡心態」氾濫（NIMTOO —— Not In My Term Of Office）。

什麼是捨遠圖近？就是官員害怕為長遠治本的方案作出承擔，寧願專注近在眼前的政治考量，最好讓公眾誤以為問題已經消失，便可以輕鬆拖到自己離任為止。

環境局的掩眼法層出不窮，擴建堆填區所需的15公頃土地，其實早已劃作政府用地，馬上可以動工，只有額外5公頃在清水灣郊野公園範圍內的土地，才受立法會表決阻滯。但最要命的謊言是，停止擴建堆填區的治本策略，早在5年前已經準備就緒，政府當時沒有推行，到現在還不拿出來，是否天大笑話？

2003年，特首董建華成立可持續發展委員會，由曾蔭權任主席。委員會選定了「固體廢物管理」作為優先項目，成立「專家支援小組」，制定選項。當時的局長廖秀冬深明「垃圾危機」一觸即發，所以官員十分積極。所有持份者——從家庭主婦和拾荒者，到官員、專家、環保團體和業界代表——以各種形式對等交流。專家組經過一年多的努力，制定了一份治標兼治本，並獲大多數持份者支持的《固體廢物管理可持續發展策略》〔註一〕。

這個策略既考慮本土需要，亦借鑑了海外經驗。成效如何，只需看看台北市過去10年的經歷。

「垃圾神話」變成現實

台北市在馬英九當市長的年代，制定了一個號稱「垃圾零掩埋、資源全回收」的願景，當時大家只當作是個「垃圾神話」。市政府在2000年初公布了新法例，實施垃圾費隨袋徵收（即取消固定垃圾費，但多丟垃圾，則須多付費購買專用垃圾袋，可回收的「資源」則免費）。政府擴大回收物品範圍及配套設施，方便市民回收省錢。到2003年底，所有垃圾、資源物和廚餘已經可以完全分流運輸。全市垃圾棄置量在6年間下跌了六成，再加上高效焚化爐的輔助，需要送到堆填區的總量，從2000年的每日平均1700公噸，下降到2008年的55公噸，即只有原來的3%。

若果同樣成效放諸香港，政府聲稱只有6至10年便爆滿的3個堆填區，可以用100年以上。

馬英九接任市長時，垃圾費仍然是按戶固定徵收，與香港從差餉徵收垃圾費相似。市民少丟垃圾也不能少交費，大家都沒有分類回收的動力。市政府眼見垃圾量持續上升，唯有多建堆填區，但這正正是觸發衝突的禍根。

「鄰避效應」促成改革

台灣的環保運動與社區運動流，對於不受歡迎的設施，有強烈的「鄰避效應」（NIMBY），即「不要在我家後園」。政府必須面對質疑：堆填區是否無可替代？選址是否符合公平原則？

馬英九不改革便要與「鄰避效應」硬碰，要改革便得頂住各方面民眾的埋怨。但改革路線獲得環保團體支持，更得到受惠於資源回收業的商界擁護。「垃圾零掩埋、資源全回收」的政策，便是在這種背景下產生〔註二〕。

馬英九背水一戰，原定在2020年的目標提前10年實現。台北市節省開支，擴大回收再造業，更拿了國際獎項。全台灣決定參照台北經驗，實施垃圾資源化政策。

台北能，香港萬萬不能？

2000年的台北市面對的狀，與今天的香港何其相似。特區官員總可以找出100條理由，說明這個已經實現的「垃圾神話」只能在台灣和韓國城市發生，但香港則萬萬不能。

今天的香港，仍然採用1989年訂立的廢物處置計劃作為法定措施，說明我們已虛耗了21年光陰。

曾蔭權強調自己不是看守政府，那為何不用餘下兩年辦一件福蔭子孫的實事？政府不敢推行全面減廢回收策略而繼續硬銷堆填區和焚化爐，只會因缺乏道德正當性，碰得焦頭爛額。

邱騰華應該宣布放棄擴建堆填區，邀請專家組取出塵封了5年的治本策略，與立法會敲定實施原則，推行垃圾按量收費、生產者責任制、綜合回收及焚化設施的一籃子方案，3年後檢討進度。若果我們能追近台北的步伐，屆時立法會需要審議的時間表，將是如何關閉而非擴建堆填區。

擴建堆填區的20公頃土地，足可興建2萬個中小型住宅單位。將珍貴土地資源交給垃圾，同時聲稱缺地建居屋？特首，荒誕劇與喜劇，只在乎一念之差。

〔註一〕可持續發展委員會策略小組在2005年初完成「固體廢物管理」可持續發展策略報告，當時筆者擔任「專家支援小組」召集人。隨後委員會在2005年5月發表的「香港首個可持續發展策略社會參與過程報告」，以及政府在2005年12月公布的政策大綱，均已對原來草擬的報告有所刪改。

〔註二〕有關台北市「零掩埋」政策的流程，詳見拙作《釋放香港》第四章，2009年6月出版。

[刊於 《明報》2010年10月13曰]

祝賀劉曉波先生榮獲諾貝爾和平獎期盼中華民族早日實現百年民主夢

祝賀劉曉波先生榮獲諾貝爾和平獎期盼中華民族早日實現百年民主夢

欣聞劉曉波先生榮獲諾貝爾國際和平獎，這是國際社會對他二十多年來推動中國民主化作出不懈努力的肯定。為了中國的民主、自由、人權、法治、公義，劉曉波先生雖多次身陷囹圄均不為所懼，這種大無畏的精神令人肅然起敬。所以他的得獎是理所當然的。而諾貝爾和平獎也因為頒給了一個實至名歸的人而更獲世人的重視和珍惜。

劉曉波先生這次獲獎，將大大鼓舞身在中國大陸的維權人士和民主運動人士，繼續為中國的民主事業努力。他的獲獎說明，強權有時而盡，正義終能彰顯。維權和民運人士，只要堅持和平、理性、非暴力的抗爭，是無堅不摧的。

我們希望，中國執政當局能順從民心民意、順應歷史潮流，革新鼎故，改弦更張，切實推動政治改革，使我中華民族百年民主夢能早日圓夢。