東北新界的三枚炸彈

上周末爆發的「光復上水站」衝突，為本月底完結的「新界東北新發展區」諮詢增添了陰影。儘管這場政府諮詢已經開展了4 年，但由林鄭月娥主理的發展局一直拒絕面對根本矛盾，以至今天整個計劃仍然埋下三枚政治炸彈，隨時引爆更大規模的官民衝突。

第一枚炸彈是「土地劃界」

政府究竟用什麼準則，決定「被開發」的地段？政府做了不少技術研究，但對於哪些土地應被列入新發展區這個根本命題，只是輕輕帶過，更非公眾諮詢的範圍。

古洞北、粉嶺北和坪輋／打鼓嶺共775
公頃的可開發土地，約六成屬私人擁有。政府內部的指導思想，是在劃界時避開原居民村，集中向沒有鄉委會撑腰的非原居民村埋手，而少顧及土地質量（例如是可
耕農地還是已破壞土地）或社會影響（例如受影響的社群能否適應搬遷後的生活），所以發展局從未進行基本的「土地質量研究」或「社會影響評估」。

新界北區總共有800 多公頃的已破壞土地（即用作貨櫃場、回收場的棕土地帶），為何偏要把55公頃未受破壞的農地劃入發展區，或要求虎地坳村等非原居民讓路給特警訓練場？政府迴避「土地劃界」的合理性和必要性，只會使這些疑團成為蓄勢待爆的炸藥。

第二枚炸彈關乎「發展模式」

曾蔭權政府在2007年宣布採用「公私合營模式」發展，變相提醒發展商在區內加速收地。表面上，這種模式是公私兩利：政府省卻因收地而需賠償安置村
民的麻煩；大發展商可以用每平方呎幾十元的收地成本，賺取幾十倍以上的暴利（按照政府建議的5 倍地積比率，每平方呎農地可變成5
平方呎樓面面積，若果1 平方呎樓面面積有2000 元售樓利潤，便可以令1 平方呎農地產生1 萬元毛利）。

「公私合營」的犧牲者，是從發展商手中取得一丁點甜頭卻喪失機會賣地給政府的零散業權人，和不受法律保障的租戶。例如在馬屎埔村，不少居民只有幾十年前與原居民簽訂的簡陋租約甚至口頭協議，發展商購入地皮後可以把他們攆走而毋須提供補償或安置。

林鄭月娥在今年中宣布放棄「公私合營模式」，改用傳統的政府收地方式發展，以避免官商勾結的嫌疑。對於已經大舉「落釘」的大發展商來說，這無疑是把
即將到口的肥肉變成瘦肉，但這項改動的最大得益者並非已被迫遷的村民，而是沒有在事前「落釘」、如今卻獲得「公平參與」機會的梁營地產商。若果「保障公眾
利益」到頭來變成「利益均沾」的借口，勢必引起社會更大反彈。

第三枚炸彈在於「粗暴融合」

特首梁振英一直醉心於開發邊境區，在上任前提議讓內地人免簽證進入邊境區，但鑑於民意反彈，政務司長林鄭月娥在上月澄清，特首政綱並不等同政府政
策，但這種「澄清」只是另一項語言偽術，既沒有表示放棄為內地人開發邊境特區的計劃，更沒有保證新發展區不會變成中港融合的犧牲品，猶如今天的上水站。

政府多年來替港人「洗腦」：「中港融合就是好」。當香港人從自身經驗出發，從廣東道到上水站，開始思考「為何融合」和「為誰融合」的命題，發展區的
規劃內容必然受到更大挑戰。例如： 如何保證發展區的5
萬多個住宅單位是為解決本土房屋需求而建，而非變成內地人的第二居所或炒賣工具？究竟坪輋區北部的特殊產業是為了方便大陸資本引入內地人才，還是為港人創
造就業機會？香港人均住房面積是145 平方呎，珠三角城市平均是365 平方呎，若果香港要追上珠三角的住房水平，便需要興建相當於22
個沙田新市鎮的住宅樓面面積。為何香港人的居住條件已經差得可憐，梁振英政府卻急於按照深圳的需要規劃新界東北？無論是內地人免簽證或落地簽證，邊界模糊
化等同香港「高度自治」的萎縮。「割地賣港」的疑慮已經與新發展區掛鈎，政府無法再以官僚答案敷衍過關。

割裂思維火上加油

這批炸彈的共同觸發點是正在抬頭的本土意識，加上梁振英政府把加速中港融合變成政治任務，正如火上加油。

多年來，香港欠缺一套整全的本土發展指標，曾蔭權政府的十大基建，正是典型的割裂式開發，即使全部建成，政府也說不出對香港市民的生活質素有何實質
貢獻：例如，香港人的住房空間何時可以追上珠三角水平？每千人只有3.8 張醫院病牀的比例何時能如歐盟的5.5
張看齊？現今四成考獲大學入學資格而又被拒諸門外的學生何時才有足夠大學容納？

「新界東北新發展區」正是這種割裂思維的產物，政府提出的美
好願景從未與市民生活質素掛鈎。若果梁班子不迅速調整，將新發展區納入本土發展的議程內重新規劃，必定無法拆除這些政治炸彈。最壞的結果是一如西九文化
區，因曾蔭權堅持單一招標而蹉跎五載，再次令香港發展停滯不前。

[原刊於《明報》2012年9月21日]

請看相關連結： http://thehousenews.com/NT-northeast/%E6%94%BF%E5%BA%9C%E9%8C%AF%E5%88%A4%E7%9A%84%E5%8D%B1%E9%9A%AA%E8%B6%A8%E5%8B%A2/