潛行舊區的真假「促進者」

為時兩年的「市區重建策略檢討」接近尾聲，正好碰上民怨沖天，要求政府回應樓價飆升和房屋政策失效的問題。特首下月發表的施政報告中，難以迴避「市建局角色」這燙手山芋。

在月前的市區重建策略檢討總結階段工作坊及立法會公聽會上，民間團體、業主及租客對市建局的憤懣不但沒有隨「檢討」而消減，反而因過程中民間聲音被「河蟹」，更多團體正部署下一步抗爭行動。

市建局主席張震遠近日向傳媒放風，示意把市建局從「發展商」轉型為「促進者」（enabler），與公共專業聯盟去年提出的建議一致【註】。根據往績，政府慣用的策略是對新理念的名詞採取「拿來主義」，對新理念的內涵則陽奉陰違，例如「可持續發展」和「持份者參與」等概念，到了政府手上便被偷換變質。

提防偷換「促進者」概念

什是「促進者」? 若根據政府最近發表的總結文件，只不過是市建局添加的一個「諮詢顧問」角色：即當舊樓業主希望自行重建時，市建局的專業人員會提供收費的諮詢服務，與市場上的工程或測量顧問公司無異。果真如此，何需多一家市建局與商業機構競爭？它又何以解決舊樓業主自行重建時的種種棘手問題，例如要說服大部分業主共同參與，向不願擔負風險的業主提供「離隊」選項，替租客辦好賠償安置，籌措建築期融資等等？

顯而易見，「促進者」不應是一個被動的顧問，它必須敢於運用公共資源和專業知識，積極發掘問題和尋找答案。

以馬頭圍道項目為例，若市建局真要成為促進者，首要任務是進行社會影響評估，然後為項目設計不同規模的發展方案和一套成立「重建合作社」的法律文件，提交給受影響的舊樓業主，使之清楚自己一旦參與了重建計劃，選擇不同方案時，本身的權利、義務、預期收益和財務風險有多大，是否有樓換樓、舖換舖或轉售股權支取現金的選項，「重建合作社」如何向銀行或市建局取得建築貸款，房協或房委會如何幫助安置租客和協助業主在重建期棲身，對年老業主能否同時提供逆按揭等等。促進者了解居民意願後，再調整方案，以便最終取得所有或大部分業主的同意，成立「重建合作社」，由促進者負責項目管理，至重建完成為止。

為何須要進行如此細緻的工作，兼且動用公共資源，來完成重建項目?

重建項目內復建居屋

只要看看政府在檢討過程中發表的研究報告，便明白市建局現行倚賴私人發展商合作重建的角色，不但激發「官商勾結」的民怨，更出現愈來愈多的後遺症：包括舊區豪宅化、摧社區網絡、賠償未足原區置業、原業主無法分享重建成果、過度增加市區密度、交通網絡不勝負荷等。

故此，市建局變身促進者是一個釜底抽薪的辦法。如此一來，市建局從一開始便能夠以「環境優先、公益先行、全面兼顧、社區支援」為原則進行規劃，讓業主直接參股和主導重建。對業主來說，取得促進者支援的條件，便是要接納在項目中注入公眾利益元素。只要市建局不進行收購參股，便可在居民眼中避免利益衝突或利潤掛帥的嫌疑，成為名副其實，以公眾利益為全盤考慮的公營機構。

社會在這些重建項目投入公共資源的得益，除了可以避免出現類似尖沙咀「名鑄」的「起到盡、賺到盡」項目，更可在項目內貫徹社會政策。例如一個值得考慮的方向，便是在重建項目內興建居屋。此舉不但可以解決物業市場失效、地產商實質上拒建呎價低於五千元的單位的矛盾，更由於居屋與重建前的社區環境較接近，較易設計「樓換樓、舖換舖」方案，有助原業主、商戶和居民返回居住營生，保留社區網絡及本土經濟。無論是馬頭圍道或觀塘市中心重建項目，都有條件引入居屋發展。

嘉咸街項目急須叫停

隨角色轉變，市建局的財政模式也須相應調整。過去兩年，可能是發展局眼見市建局累積太多盈餘，硬把一些與舊區重建沾不上邊的項目，也塞到市建局這個小金庫手裏。例如中環街市是一個徹頭徹尾的古蹟保育項目，卻在未經公眾諮詢，也未經古物諮詢委員會同意下，要市建局接手。這種藥石亂投的「保育」新招，既未顧及市建局架構內欠缺文化保育專才之弊，更加重了它的財政支出。因此，市建局重新定位時，應把這一類項目交給專責古蹟保育的機構，把舊區活化的職責還給區議會，減少與舊區重建更新無關的開支。

市建局進行策略性調整，不應是年復一年的「檢討」和紙上談兵的「定位」。當務之急是把現有項目的流弊馬上掃除，例如H18嘉咸街項目，從中西區關注組到香港規劃師學會和建築師學會等，一直高調叫停。特首理應拒絕簽署放在面前的收地申請，指示市建局按照新思維新角色修訂方案。今年初H19永利街項目，因為民情轉變，發展局把焦點由重建改為保育，為何嘉咸街項目非得一意孤行，加深對立?

名不正則言不順，市建局應正名為「市區更新局」，在舊區重建和復修兩個範疇做好真正促進者角色，始能化解潛藏市區的社會矛盾。

[刊於《信報》2010年9月17日]

註　見公共專業聯盟 在2009年12月發表的《居民主導．成果共享—市區更新策略研究報告》 (全文 請登入以下網頁瀏覽: http://www.procommons.org.hk/for-the-people-by-the-people-research-report-on-the-urban-regeneration-strategy?lang=zh ) 及2010年7月發表的《市區更新策略補充方案》(全文 請登入以下網頁瀏覽: http://www.procommons.org.hk/supplementary-proposal-on-the-proposed-urban-renewal-strategy?lang=zh)。